中國(guó)的房地產(chǎn)有過(guò)過(guò)剩？為什么中國(guó)的房子已經(jīng)很過(guò)剩？國(guó)內(nèi)有多少套房子？我是這樣認(rèn)為的，因?yàn)橹袊?guó)是老齡化社會(huì)，未來(lái)老年人的房子會(huì)空置，現(xiàn)在生育率不高，當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致住房過(guò)剩。中國(guó)房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌？所以我曾經(jīng)私下認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)剩甚至可能存在泡沫。

我覺(jué)得大概是因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了，有些人根本買(mǎi)不起房子，買(mǎi)不起這么高的房?jī)r(jià)，所以房子建了很多，但是賣(mài)不出去。物業(yè)過(guò)剩的原因是近幾年建了大量的高層建筑和房子，但是有些人不愿意買(mǎi)房，所以現(xiàn)在有很多空置房。房產(chǎn)過(guò)剩主要是現(xiàn)在年輕人的生活工作壓力非常大，會(huì)出現(xiàn)這種情況是因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人買(mǎi)不到房產(chǎn)。

除了這類住房，寫(xiě)字樓的空置率也超過(guò)15%。這可能和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)。比如有的人創(chuàng)業(yè)需要租寫(xiě)字樓，但是如果創(chuàng)業(yè)失敗了，寫(xiě)字樓就閑置了?，F(xiàn)在人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期都沒(méi)那么好了，也不想創(chuàng)業(yè)了，辦公樓就閑置了。開(kāi)發(fā)商建的房子很多，但是有些房子賣(mài)不出去就閑置了。所以房子閑置其實(shí)分為兩種情況，一種是賣(mài)不出去，一種是賣(mài)了但沒(méi)人住。

這是很有可能發(fā)生的，因?yàn)橹袊?guó)的老年人非常多，可能在某一段時(shí)間內(nèi)會(huì)因?yàn)槔夏昊内厔?shì)而出現(xiàn)大量的房子。當(dāng)然，由于中國(guó)是一個(gè)老齡化問(wèn)題嚴(yán)重的國(guó)家，老人去世后，會(huì)留下大量的房子。我是這樣認(rèn)為的，因?yàn)橹袊?guó)是老齡化社會(huì)，未來(lái)老年人的房子會(huì)空置，現(xiàn)在生育率不高，肯定會(huì)導(dǎo)致住房過(guò)剩。中國(guó)人口眾多，即使40歲以上，人口也不會(huì)銳減，提問(wèn)者后代矛盾。

打敗日本侵略者的那一年，有4.5億士兵，其中大部分是青壯年士兵。三年時(shí)間，又有兩名士兵死于內(nèi)戰(zhàn)，但抗美援朝陣亡人數(shù)一開(kāi)始就沒(méi)有公布。到上映那年，40歲的人會(huì)被鼓勵(lì)生孩子，民族英雄，社會(huì)主義社會(huì)接班人。到1959年，4億人口猛增至6億新生兒?，F(xiàn)在很多49歲左右出生的老人都去世了，不可能擔(dān)心國(guó)家人口少。只會(huì)有很多死了的老扶梯樓閑置，一村老人死了，一村老人閑置房子，沒(méi)人來(lái)買(mǎi)。年輕人都是借的電梯樓賣(mài)的，比老的方便。

我覺(jué)得小城市房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)。之所以這樣，是因?yàn)榉孔犹嗔?。一旦房?過(guò)剩，就會(huì)丟失。房子也是一篇文章，所以和其他產(chǎn)品一樣，一旦供大于求，貶值將是趨勢(shì)。第一，小城市的房子抗不住通貨膨脹。畢竟三四線城市人口有限，一些有能力的年輕人想去更大的城市發(fā)展。也造成了小城市的人口流失。

因?yàn)橛羞@么多房子，所以人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)會(huì)選擇非常廣泛的范圍。于是房地產(chǎn)行業(yè)從賣(mài)方市場(chǎng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。再加上在建的新房，房子逐漸成為消耗品，會(huì)隨著時(shí)間貶值。第二，小城市的房?jī)r(jià)其實(shí)不低。也許你會(huì)覺(jué)得房子在三四線城市的價(jià)格并不高，在一萬(wàn)左右，尤其是四線城市，房?jī)r(jià)甚至是7 K .所以買(mǎi)房子似乎并不難，每個(gè)人都應(yīng)該買(mǎi)得起自己的房子。

房?jī)r(jià)其實(shí)是很多人關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)椴粌H上海房?jī)r(jià)貴，就連小縣城的房?jī)r(jià)也未必便宜。今天看到一個(gè)叫小城市房子的話題會(huì)不會(huì)越來(lái)越?jīng)]有價(jià)值？我覺(jué)得主要看以下情況。1.小城市的經(jīng)濟(jì)水平:如果小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支撐居民消費(fèi)，那么在樓面價(jià)低于一定數(shù)額后，會(huì)有更少的人購(gòu)買(mǎi)房子從而拉低房?jī)r(jià)。2.人口流動(dòng)性:如果小城市人口持續(xù)減少，會(huì)減少需求，從而拉低房?jī)r(jià)。

所以房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，要看人口多少，看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。只要人多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，即使是小城市，房?jī)r(jià)下跌的可能性也不大，反之亦然。隨著城市化的推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城市，小城市成為這波房?jī)r(jià)上漲的主要陣地。房?jī)r(jià)上漲，農(nóng)村人口自然會(huì)有購(gòu)房需求。很多人想在城市有一套房是因?yàn)榉孔釉谵r(nóng)村不值錢(qián)。

從2010年到2020年，短短10年，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)翻了一番，從4000多元漲到了10000元，一些大城市的房?jī)r(jià)漲幅比這個(gè)還高。雖然目前的房?jī)r(jià)很高，但邊肖個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)最終會(huì)降下來(lái)。為什么這么說(shuō)？且聽(tīng)邊肖詳說(shuō)。說(shuō)起房?jī)r(jià)上漲的原因，相信大家都有說(shuō)法。有人認(rèn)為是環(huán)保導(dǎo)致材料漲價(jià)，然后房子漲價(jià)。

有人認(rèn)為是因?yàn)楝F(xiàn)在土地資源稀缺，然后房子價(jià)格提高了。以上種種原因確實(shí)是房子價(jià)格上漲的原因，但在邊肖看來(lái)，決定市場(chǎng)價(jià)格的唯一因素也是最根本的因素，那就是供求關(guān)系。以豬肉為例。我想這兩年過(guò)年大家都有很深的感觸。三四十元一斤，幾乎等于牛羊肉的價(jià)格。要知道，去年過(guò)年的時(shí)候，豬肉才20塊錢(qián)一斤，平時(shí)也就10塊錢(qián)。豬肉價(jià)格為什么這么離譜？

至于中國(guó)現(xiàn)在有多少房子，估計(jì)沒(méi)有機(jī)構(gòu)能給出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，大部分只能抽樣這個(gè)估計(jì)。按照我們常說(shuō)的一人37平米，現(xiàn)在房子在國(guó)內(nèi)估計(jì)容納所有人綽綽有余。那為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還在拼命建房，房?jī)r(jià)還居高不下？個(gè)人認(rèn)為與以下原因有關(guān)。1.住房具有投資的屬性。估計(jì)大家都聽(tīng)說(shuō)過(guò)大名鼎鼎的“溫州炒房團(tuán)”。他們是中國(guó)第一批吃螃蟹的人，現(xiàn)在大部分都賺得盆滿缽滿。

主要原因是房子已經(jīng)和投資掛鉤。比如在大部分一二線城市，只要你能買(mǎi)到好地段，未來(lái)幾年同樣的房子價(jià)格翻倍都不是問(wèn)題，基本上是穩(wěn)賺不賠。再加上國(guó)內(nèi)可投資的項(xiàng)目不多，所以很多錢(qián)都涌向了房地產(chǎn)，更何況他們手里有十幾套房產(chǎn)，比做生意安全多了。最后一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)少數(shù)人大量房子，市場(chǎng)上流通的房子一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)被炒起來(lái)。

中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩？合計(jì)起來(lái)就是過(guò)剩。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)是過(guò)剩，現(xiàn)有的房地產(chǎn)不加額外的房子就可以滿足30多億的住房需求，還不算各地的小產(chǎn)權(quán)房。全國(guó)至少有6000萬(wàn)套房子空置，空置率因城市分類不同而不同。一二線城市的房地產(chǎn)空置率更低，二線以下大部分城市的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)很高，甚至局部地區(qū)的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)達(dá)到26%以上，已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)國(guó)際房地產(chǎn)空置率的危險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

相比較而言，深圳有2000多萬(wàn)人口，但深圳土地少，住宅開(kāi)發(fā)用地就更少了。而且深圳人口還在增加，土地越來(lái)越少。深圳經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，所以深圳的房地產(chǎn)相對(duì)稀缺。事實(shí)上，人口越來(lái)越多的城市，城市越來(lái)越大的城市，房地產(chǎn)都是相對(duì)短缺的。所以，經(jīng)濟(jì)條件好的一二線城市的房地產(chǎn)是少之又少，所以房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。

從2011年下半年開(kāi)始，一是二線城市房?jī)r(jià)在上漲，成交比例在上升，而三四線城市房?jī)r(jià)漲幅不大，成交量較小，留下的樓盤(pán)較多。所以我曾經(jīng)私下認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)剩甚至可能存在泡沫，很多專家學(xué)者也頻繁發(fā)表文章認(rèn)為，房地產(chǎn)過(guò)剩需要政府直接干預(yù)，減緩或限制房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)解決。但是，任何人斷言中國(guó)存在房地產(chǎn)過(guò)剩和泡沫，都經(jīng)不起一點(diǎn)推敲:1，持這種觀點(diǎn)的人，只是將三四線城市的房產(chǎn)交易現(xiàn)狀與未售出的房產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比。估計(jì)需要近12年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能把現(xiàn)有的現(xiàn)房賣(mài)出去，機(jī)械地說(shuō)，中小城市房地產(chǎn)供過(guò)于求，導(dǎo)致/123，456，789-0/。在資金回籠困難的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下跌，比如40%到50%，造成房地產(chǎn)泡沫。