什么是外資準(zhǔn)入，外資銀行的在中國(guó)的準(zhǔn)入條件有哪些

來源：整理時(shí)間：2023-06-26 09:20:56 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

1，外資銀行的在中國(guó)的準(zhǔn)入條件有哪些

外資銀行進(jìn)入對(duì)中國(guó)金融業(yè).其正面效應(yīng)是顯而易見的，強(qiáng)化銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制.增加了國(guó)外資本的流入.有助于推動(dòng)我國(guó)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新.有利于中國(guó)金融業(yè)的國(guó)際化.然而目前現(xiàn)存的嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入監(jiān)管于銀行發(fā)展的影響主要是負(fù)面的.因此對(duì)于監(jiān)管嚴(yán)格的中國(guó)銀行業(yè)，放松市場(chǎng)準(zhǔn)入監(jiān)管就勢(shì)在必行.尤其在追求效率的混業(yè)變遷過程中。[1]

您好，有喜有憂。條件放寬將使外資銀行機(jī)構(gòu)不斷增多，這對(duì)中資銀行形成較大壓力，促使中資銀行在服務(wù)方面更加腳踏實(shí)地，如把服務(wù)重點(diǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，可以在一定程度上緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資困境。

外資銀行的在中國(guó)的準(zhǔn)入條件有哪些

2，銀行準(zhǔn)入是什么意思

規(guī)范的說法叫“銀行準(zhǔn)入限制” 銀行準(zhǔn)入限制指在國(guó)內(nèi)成立銀行類金融機(jī)構(gòu)是有條件限制的；可以分銀行準(zhǔn)入和限制兩部分來理解：銀行準(zhǔn)入和各個(gè)行業(yè)準(zhǔn)入一樣，就是你想進(jìn)入銀行類行業(yè)，限制就好理解了。具體在國(guó)內(nèi)成立銀行類金融機(jī)構(gòu)除了首先要無條件受銀監(jiān)局和中國(guó)人民銀行的領(lǐng)導(dǎo)外，對(duì)注冊(cè)資本和股東(包括對(duì)外資股東的限制占比不得超過總股本20%等)；營(yíng)業(yè)范圍(對(duì)各個(gè)范圍都要嚴(yán)格規(guī)定并核發(fā)執(zhí)照)，銀行的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)指標(biāo)(準(zhǔn)備金率、不良貸款率等)等都都做出了明確規(guī)定,是有嚴(yán)格限制的! 另外在國(guó)外成立銀行類機(jī)構(gòu)也是有許多限制的，全球在大范圍的限制里面(領(lǐng)導(dǎo)規(guī)定、股東規(guī)定和營(yíng)業(yè)范圍)基本都一樣，具體到各國(guó)又各自有內(nèi)部規(guī)定! 謝謝。

銀行準(zhǔn)入是什么意思

3，什么是準(zhǔn)入前國(guó)民待遇和負(fù)面清單

百度給你的呃，比較準(zhǔn)確，請(qǐng)采納，謝謝：投資準(zhǔn)入前國(guó)民待遇：將國(guó)民待遇延伸至投資發(fā)生和建立前階段，其核心是給予外資準(zhǔn)入權(quán)，是指在企業(yè)設(shè)立、取得、擴(kuò)大等階段給予外國(guó)投資者及其投資不低于本國(guó)投資者及其投資的待遇。負(fù)面清單：指凡是針對(duì)外資的與國(guó)民待遇、最惠國(guó)待遇不符的管理措施，或業(yè)績(jī)要求、高管要求等方面的管理措施均以清單方式列明?！柏?fù)面清單”是除了這些都可以投，而“正面清單”是指只可以投這些。追問：大白話了通俗的解釋這兩個(gè)詞的意境呢?

投資準(zhǔn)入前國(guó)民待遇：將國(guó)民待遇延伸至投資發(fā)生和建立前階段，其核心是給予外資準(zhǔn)入權(quán)，是指在企業(yè)設(shè)立、取得、擴(kuò)大等階段給予外國(guó)投資者及其投資不低于本國(guó)投資者及其投資的待遇。負(fù)面清單：指凡是針對(duì)外資的與國(guó)民待遇、最惠國(guó)待遇不符的管理措施，或業(yè)績(jī)要求、高管要求等方面的管理措施均以清單方式列明?！柏?fù)面清單”是除了這些都可以投，而“正面清單”是指只可以投這些。

什么是準(zhǔn)入前國(guó)民待遇和負(fù)面清單

4，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)的具體區(qū)別

1，在稅率的設(shè)立上，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)是沒有區(qū)別的，主要的區(qū)別在于外資企業(yè)享有所得稅的優(yōu)惠，通常是兩免三減半，即外資企業(yè)從盈利年度開始計(jì)算，前兩年免征企業(yè)所得稅，后三年減半征收企業(yè)所得稅，而內(nèi)資企業(yè)是不能享受上述優(yōu)惠的，所以造成了外資企業(yè)的稅收過于優(yōu)惠。 2，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅稅率為30％、24％、15％三檔，加上地方所得稅稅率3％，與內(nèi)資企業(yè)所得稅稅率基本相同，只是在征稅對(duì)象的選擇方面有所區(qū)別。內(nèi)資企業(yè)所得稅實(shí)行33％的比例稅率，考慮到眾多利潤(rùn)水平較低的小型企業(yè)的利益，稅法又規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即對(duì)年應(yīng)納稅所得額在10萬元（含10萬元）以下至3萬元的企業(yè)，暫減按27％的稅率征收所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的企業(yè)，暫減按18％的稅率征收所得稅。 3，現(xiàn)行內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)所得稅稅率均為33%。同時(shí)，對(duì)一些特殊區(qū)域的外資企業(yè)實(shí)行24%、15%的優(yōu)惠稅率，對(duì)內(nèi)資微利企業(yè)分別實(shí)行27%、18%的二檔照顧稅率等，稅率檔次多，使不同類型企業(yè)名義稅率和實(shí)際稅負(fù)差距較大。

內(nèi)資企業(yè)：所謂內(nèi)資企業(yè)是指以國(guó)有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)、國(guó)內(nèi)個(gè)人資產(chǎn)投資創(chuàng)辦的企業(yè)。包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和股份企業(yè)等五類。外資企業(yè) 外商獨(dú)資企業(yè)，簡(jiǎn)稱外資企業(yè)，是指依照中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的全部資本由外國(guó)投資者投資的企業(yè)。外資企業(yè)的外國(guó)投資者可以是外國(guó)的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。外資企業(yè)依中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立，因此不同于外國(guó)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織在中國(guó)境內(nèi)的分支機(jī)構(gòu)。外資企業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。在組織形式上，外資企業(yè)可以是法人，也可以是非法人實(shí)體，具備法人條件的外資企業(yè)，依法取得法人資格，其組織形式一般為有限責(zé)任公司，外國(guó)投資者對(duì)企業(yè)的責(zé)任以其認(rèn)繳的出資額為限。不組成法人組織的外資企業(yè)，可以采取合伙和個(gè)人獨(dú)資的形式，這里的合伙指由兩個(gè)或兩個(gè)以上外國(guó)的法人或自然人共同出資在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的企業(yè)，其法律依據(jù)類推適用《民法通則》關(guān)于個(gè)人合伙和企業(yè)聯(lián)營(yíng)的規(guī)定。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)則是指由一個(gè)外國(guó)投資者依法在中國(guó)境內(nèi)投資設(shè)立的企業(yè)，外國(guó)投資者對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)無限責(zé)任。投資企業(yè)類型選擇法是指投資者依據(jù)稅法對(duì)不同類型企業(yè)的稅收優(yōu)惠規(guī)定，通過對(duì)企業(yè)類型的選擇，以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的的方法。我國(guó)企業(yè)按投資來源分類，可分為內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，對(duì)內(nèi)、外資企業(yè)分別實(shí)行不同的稅收政策；同一類型的企業(yè)內(nèi)部組織形式不同，稅收政策也不盡相同。因此，對(duì)不同類型的企業(yè)來說，其承擔(dān)的稅負(fù)也不相同。投資者在投資決策之前，對(duì)企業(yè)類型的選擇是必須考慮的問題之一。內(nèi)、外資企業(yè)稅收存在很大區(qū)別：內(nèi)資企業(yè)的減低優(yōu)惠稅率幅度較小，為18%、27%兩檔，這主要是照顧投資規(guī)模較小、盈利水平較低的小型企業(yè)；而外商投資企業(yè)的減低優(yōu)惠稅率幅度較大，分別為15%、24%兩檔，主要是體現(xiàn)地區(qū)性和產(chǎn)業(yè)性的政策傾斜。內(nèi)資企業(yè)的減免稅優(yōu)惠政策適用范圍較窄，主要是對(duì)第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，利用“三廢”企業(yè)以及勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)、校辦工廠、福利生產(chǎn)企業(yè)等；外商投資企業(yè)的減免稅優(yōu)惠適用范圍較寬，主要是對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)、先進(jìn)技術(shù)企業(yè)以及從事能源、交通、港口、碼頭建設(shè) 的企業(yè)等等。內(nèi)資企業(yè)的減免稅期限較短，一般為l—3年；外商投資企業(yè)的減免稅期限一般都在5年或5年以上。另外，適用其他各稅的稅種數(shù)不同：內(nèi)資企業(yè)適用10個(gè)稅種；而外商投資企業(yè)則適用6個(gè)稅種。

一、成立費(fèi)用不同 1．核名：外資企業(yè)是100元，內(nèi)資企業(yè)是50元 2．工商登記公告費(fèi)：外資企業(yè)是1,600元，內(nèi)資企業(yè)是600元 3．現(xiàn)匯驗(yàn)資費(fèi)用：外資企業(yè)注冊(cè)資本100萬美元以下的一般是3,000元，內(nèi)資企業(yè)可以用銀行存款證明代替驗(yàn)資報(bào)告，費(fèi)用是60元。二、營(yíng)業(yè)稅不同外資企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)不用繳納營(yíng)業(yè)稅附加費(fèi)用，稅率是5%；內(nèi)資企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)還要繳納營(yíng)業(yè)稅附加費(fèi)用，合計(jì)稅率是5.55%。三、外資企業(yè)依然受到嚴(yán)格的行業(yè)限制《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵(lì)、允許、限制和禁止四類，明確規(guī)定了外資的準(zhǔn)入范圍，與內(nèi)資相比，外資依然受到嚴(yán)格的行業(yè)限制。四、審批程序和權(quán)限不同與內(nèi)資企業(yè)相比，成立外資企業(yè)還需要外經(jīng)貿(mào)部門和外匯管理局的審批。對(duì)外資企業(yè)，國(guó)務(wù)院、商務(wù)部、省級(jí)、市級(jí)和區(qū)市縣級(jí)有不同的審批權(quán)限。五、政府部門對(duì)外資企業(yè)的態(tài)度和給予的待遇還不盡相同吸引外資一直是政府部門的重要工作和考核指標(biāo)，因此政府部門對(duì)外資的服務(wù)要好于內(nèi)資，給外資企業(yè)的待遇在政策上有所傾斜，比如基金扶持、貼息貸款等等。對(duì)外資企業(yè)的管理也要嚴(yán)一些，比如社會(huì)保險(xiǎn)和公積金的繳存受到嚴(yán)格的監(jiān)管。六、外匯管制不同比如外匯管理局對(duì)外資企業(yè)注冊(cè)資本結(jié)匯根據(jù)用途和結(jié)匯金額做了具體的規(guī)定。七、參與證券市場(chǎng)的權(quán)限不同目前證券市場(chǎng)對(duì)外資企業(yè)沒有完全開放，外資企業(yè)發(fā)行股票和債券還受到嚴(yán)格的限制。綜上所述，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)還是有很大區(qū)別的，對(duì)于既可以成立內(nèi)資企業(yè)也可以成立外資企業(yè)的投資者來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和目的采用不同的企業(yè)形態(tài)。

1、內(nèi)資企業(yè)是指股東全部是境內(nèi)的公同或組織，不涉及境外股東。 2、外資公司有，外商獨(dú)資（股東全是境外公民或組織）、中外合作、合資（股東一方是外商：包括境外的組織和公民；一方是中方投資者：僅限于法人組織）。 3、三個(gè)外國(guó)股東只能成立外資企業(yè)，不成成立內(nèi)資公司。 4、外商只要投資的項(xiàng)目符合《指導(dǎo)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》的規(guī)定，都可以申請(qǐng)?jiān)诰硟?nèi)投資外資公司或、中外合資、中外合作企業(yè)。 5、外商無論如何都不能在境內(nèi)直接設(shè)立內(nèi)資公司，折衷的辦法是，外商首先設(shè)立外資企業(yè)，然后該外資企業(yè)再和境內(nèi)股東投資設(shè)立內(nèi)資公司。 6、外方和中方共同投資的企業(yè)有兩種形式：中外合資企業(yè)或中外合作企業(yè)，中外合資公司再投資的企業(yè)就屬內(nèi)資公司了。

5，二手房買賣合同簽訂后買房人無購(gòu)房資格不能履行合同違約嗎

不屬于違約。如果無購(gòu)房資格導(dǎo)致房屋買賣無法成交賣方應(yīng)承擔(dān)交易無法繼續(xù)進(jìn)行的責(zé)任。購(gòu)房者不用負(fù)責(zé)任?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！睌U(kuò)展資料依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條　法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。第九十六條　當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。第九十七條　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第九十八條　合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。第九十九條　當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。抵銷不得附條件或者附期限。參考資料百度百科-二手房買賣合同

遇到問題，先看合同，下面先給出一個(gè)二手房合同版本：第五條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出 ( 一 )雙方同意，自本合同簽訂之日起________內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。(二)如買方未能在房屋權(quán)屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)（最長(zhǎng)不超過3個(gè)月）取得房屋所有權(quán)證書的，買方有權(quán)退房，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并支付每天______利息作為補(bǔ)償。(三)賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù)。如賣方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應(yīng)向買方支付全部已付款萬分之五的違約金。如逾期超過90日，買方有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國(guó)人民銀行同期貸款利率付給利息。按照這個(gè)合同版本，買方是有權(quán)退房的，賣方還要退利息。這個(gè)合同版本是偏向保護(hù)買方的。你先看合同吧。在中國(guó)，有約定按約定，無約定按慣例。按照慣例，那就得打官司，上法庭，估計(jì)你們雙方都不想這樣鬧。費(fèi)時(shí)間，花錢。

如果無購(gòu)房資格導(dǎo)致房屋買賣無法成交賣方應(yīng)承擔(dān)交易無法繼續(xù)進(jìn)行的責(zé)任。購(gòu)房者不用負(fù)責(zé)任?？梢院炗喓贤?，待以后具有購(gòu)房資格再辦理過戶手續(xù)。購(gòu)房資格指的是能夠在房管局辦理房屋登記手續(xù)，而非無權(quán)簽訂房屋買賣合同。購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

如果無購(gòu)房資格導(dǎo)致房屋買賣無法成交賣方應(yīng)承擔(dān)交易無法繼續(xù)進(jìn)行的責(zé)任。購(gòu)房者不用負(fù)責(zé)任?！逗贤ā返谖迨臈l規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！睌U(kuò)展資料《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。參考資料來源：搜狗百科-二手房買賣合同

一、買方因缺少支付房款能力而對(duì)房屋買賣合同反悔。　　房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察;其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無法自拔?！　《⒁再u方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同?！　《址坎煌陬A(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會(huì)存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】根據(jù)上海市高級(jí)人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任?！　?duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任?！　∮捎谫I方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。　　在合同里，要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失?！　∪⒎课葸^戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。　　從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！彼?，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買方僅對(duì)房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋?！　∪绻u方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買方無法辦理過戶登記，無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的時(shí),買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn)，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注：預(yù)期可得利益損失主要是指房?jī)r(jià)漲跌損失)?！　￡P(guān)于房?jī)r(jià)漲跌損失的確定，上海市高級(jí)人民法院規(guī)定可參照以下方式：(一)、雙方協(xié)商確定的，從其約定;(二)、雙方不能協(xié)商確定的：(1)原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價(jià)之差確定房?jī)r(jià)漲跌損失;(2)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房?jī)r(jià)漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施，防止損失擴(kuò)大等因素?！　≡诙址抠I賣過程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，以維護(hù)自己的合法權(quán)利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況，應(yīng)要求賣方提供擔(dān)保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經(jīng)濟(jì)損失?！　∷摹⒁蛸J款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房?！　《址渴袌?chǎng)貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請(qǐng)沒有通過，從而構(gòu)成合同違約?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】國(guó)家調(diào)整貸款政策是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請(qǐng)貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風(fēng)險(xiǎn)等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買方在決定通過貸款方式支付房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。　　房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的問題?！　∥?、因限外政策原因?qū)е沦I方無法買房?！　【惩馊耸孔鳛橘I方在我國(guó)大陸購(gòu)房受到嚴(yán)格限制，必須要在我國(guó)大陸居住或工作滿一年時(shí)間，且嚴(yán)格禁止購(gòu)買第二套房屋，如果買方不符合條件就可能導(dǎo)致對(duì)賣方的違約?！　　韭蓭熡^點(diǎn)】2006年7月1日，國(guó)務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)的境外人士工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的，可以在境內(nèi)購(gòu)買自用、自住房。　　實(shí)踐中，境外人士在上海購(gòu)房，首先需出具承諾書，保證其購(gòu)買的是唯一的一套自住房，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任;其次，需提供其和用人單位簽訂的勞動(dòng)合同原件;最后，還需要用人單位或者學(xué)校出具買方已經(jīng)在我國(guó)大陸工作或者學(xué)習(xí)滿一年的證明，否則，房地產(chǎn)交易中心不辦理房屋過戶登記手續(xù)?！　?duì)于該項(xiàng)“限外”政策，作為境外人士的買方應(yīng)當(dāng)須知，如果買方置該規(guī)定于不顧，在和賣方簽訂二手房買賣合同后，又以國(guó)家限制購(gòu)房為由提出毀約，那么，買方就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，在簽訂房屋買賣合同之前，買方應(yīng)該至房地產(chǎn)交易中心詳細(xì)了解自己是否符合在大陸購(gòu)買房屋的條件，以及需要準(zhǔn)備哪些材料，防止因?qū)φ叩腻e(cuò)誤解讀導(dǎo)致行為違約。