萬達(dá)商業(yè)為什么估值低，為什么萬達(dá)不上市

來源：整理時(shí)間：2023-06-08 16:19:40 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

1，為什么萬達(dá)不上市

上市的好處是可以融資，圈錢，加速發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)是股本稀釋搞不好以后萬達(dá)就不是他王老板的，他王老板又不缺錢，不需要融資圈錢，上市干嘛，一人說了算不好嗎

不上市

為什么萬達(dá)不上市

2，估值低的股票有沒有投資潛力如何分析

所謂估值低的股票，就是收益高，股價(jià)低，市盈率少（低），類似的股票包括但不限于銀行類股水（煤）電類股票、高速類股票等等，當(dāng)然是有投資潛力的了。因?yàn)槭找娓呔蜁?huì)現(xiàn)金充足，公司后市發(fā)展擴(kuò)容就有后頸；因?yàn)槭找娓吖痉旨t就會(huì)機(jī)會(huì)多、潛力大；因?yàn)閮r(jià)值高、價(jià)格低、價(jià)格（低于）背離價(jià)值，價(jià)格回歸價(jià)值的概率就會(huì)更大。

看業(yè)績和基本面，比如紅太陽再看看別人怎么說的。

估值低的股票有沒有投資潛力如何分析

3，萬達(dá)是公有的么為什么回A股說是私有化

現(xiàn)在上市的主體是萬達(dá)商業(yè)，在2014年12月23日香港上的市，股東們認(rèn)為公司市值在港被低估了，所以申請退市，由公眾公司變?yōu)樗饺斯尽Ｍㄋ讈碚f，就是控股股東把小股東手里的股份全部買回來，擴(kuò)大已有份額，最終使這家公司退市。為什么要回到A股，因?yàn)锳股市場給的估值往往高于港股，現(xiàn)在萬達(dá)在香港市場的估值為2390.44億，PE不到7倍，來A股，地產(chǎn)股PE10P倍是個(gè)正常的數(shù)據(jù)，市值翻番了。當(dāng)然還有別的因素，如再融資、股權(quán)質(zhì)押，國內(nèi)市場的監(jiān)管等。

萬達(dá)是公有的么為什么回A股說是私有化

4，大連萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在負(fù)債4000多億元是真實(shí)的嗎

是的

關(guān)于萬達(dá)集團(tuán)欠債4200多億元，首富其實(shí)就是“首負(fù)”的傳聞最近在網(wǎng)上盛傳。對于萬達(dá)負(fù)債的問題，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林于2016年12月10日首次對外回應(yīng)，并非“負(fù)”，而是“富”。他表示，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)在6000億元左右，凈資產(chǎn)更是達(dá)到1900億元，資不抵債是空談。實(shí)際上，萬達(dá)商業(yè)披露的數(shù)據(jù)顯示，該公司2016年上半年的資產(chǎn)負(fù)債率為72.6%，與其他上市公司相比，這一數(shù)字已經(jīng)處于危險(xiǎn)線以內(nèi)，但是房地產(chǎn)行業(yè)有其杠桿率較高的特殊性，因此萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率仍低于行業(yè)平均水平。行業(yè)人士進(jìn)而指出，萬達(dá)商業(yè)拿地價(jià)格成就了該公司的低成本，但是快速擴(kuò)張以及項(xiàng)目區(qū)位短板則掣肘發(fā)展，同時(shí)也影響著未來的回款及資金的流動(dòng)性。王健林首先承認(rèn)，萬達(dá)確實(shí)有四千多億元的負(fù)債，但是這一表述中，概念已經(jīng)被搞錯(cuò)?！八那Ф鄡|元的負(fù)債是出現(xiàn)在萬達(dá)商業(yè)的財(cái)報(bào)上，并非整個(gè)萬達(dá)集團(tuán)。”王健林進(jìn)而指出，看企業(yè)的負(fù)債不僅要看負(fù)債，更要看資產(chǎn)?！叭绻Y產(chǎn)和負(fù)債差不多，企業(yè)就有危險(xiǎn)了，資產(chǎn)小于負(fù)債可能真的就有大問題了?！蓖踅忠匀f達(dá)商業(yè)舉例稱，最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)6000多億元，負(fù)債4000多億元，資產(chǎn)遠(yuǎn)高于負(fù)債。凈資產(chǎn)方面，截至2016年6月30日，萬達(dá)商業(yè)的凈資產(chǎn)為1900億元，凈資產(chǎn)是剝離了所有負(fù)債、應(yīng)收賬款后的資產(chǎn)總額，“在行業(yè)里，凈資產(chǎn)可以達(dá)到這個(gè)水平的公司只有萬科和萬達(dá)。你的公司有兩千億的凈資產(chǎn)，這個(gè)公司還差嗎？”

5，萬達(dá)商業(yè)被退市港股為什么給予其低估值

實(shí)際上，A股和H股這兩個(gè)資本市場的專業(yè)度不一樣，也因此，對萬達(dá)的估值也不會(huì)一樣，按照港股的價(jià)值理論，萬達(dá)的估值是合理的?！　≈饕腥c(diǎn)：第一，港股估值的邏輯不是看一家企業(yè)的資產(chǎn)增值有多快，因?yàn)橐患移髽I(yè)的資產(chǎn)增值并不能證明該企業(yè)有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產(chǎn)重估的價(jià)值在港股是不認(rèn)可的；第二，港股是不愿意給通過一些政商關(guān)系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價(jià)值；第三，港股主要是看一家公司的現(xiàn)金流，如果一家公司能有良好的現(xiàn)金流，才是具有盈利能力的公司?！　≡诤Ｍ馐袌?，較為認(rèn)可的房地產(chǎn)模式是輕資產(chǎn)、重運(yùn)營+金融，如鐵獅門模式，其發(fā)展獨(dú)立的基金作為GP，成為基金管理人，同時(shí)具備輕資產(chǎn)的運(yùn)營能力，通過輸出管理，輸出服務(wù)，從而獲得利潤，是不依靠資產(chǎn)來賺錢?！　∮醒芯繄?bào)告顯示，在國內(nèi)的一線城市，大多數(shù)物業(yè)的凈租賃收入減去支出后，凈租金回報(bào)率往往低于3%。這意味著如果投資者用財(cái)務(wù)杠桿收購資產(chǎn)時(shí)，會(huì)產(chǎn)生負(fù)杠桿效應(yīng)。而萬達(dá)的租金回報(bào)率只有3%多，這么低的租金回報(bào)率，市場是不會(huì)給予高估值的?！　?、期待采用物業(yè)銷售支持公司長期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補(bǔ)充現(xiàn)金流。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%-3%的租金回報(bào)率，不足以支持公司的借款利息，形成負(fù)杠桿，使非銷售業(yè)務(wù)的運(yùn)營現(xiàn)金流為負(fù)，而且投資物業(yè)大量占用了公司的投資現(xiàn)金流，使租金收入無法支付債務(wù)支出；　　2、高昂的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅和租賃稅，商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給ZF的稅費(fèi)達(dá)到租金金額的1/4，這使租金回報(bào)率大幅度降低，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護(hù)成本和運(yùn)營成本使租金回報(bào)率在3%以下，長期持有商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)低回報(bào)的投資，對資本市場也是不吸引的投資，遠(yuǎn)低于資本市場期待的6%—7%的租金回報(bào)率；　　3、商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流，在眾多消費(fèi)力較弱的城市低價(jià)拿地，開發(fā)城市綜合體在即將到來的房地產(chǎn)下行通道中，將承受供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來顯現(xiàn)出來。低價(jià)拿地就可以賺錢其實(shí)是建立在房地產(chǎn)將持續(xù)快速上漲的前提下?！　?、很多人認(rèn)為萬達(dá)“懂ZF”，因此土地成本很低，但實(shí)際上，低土地成本應(yīng)該已經(jīng)反映到萬達(dá)過去年份的毛利率上，且低土地成本被不斷上升的建筑成本、人工成本、運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)成本蠶食殆盡；　　5，萬達(dá)的低土地成本是因?yàn)槠溥x擇了很多非主流城市，在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本在等同級別的情況下差別不會(huì)超過15%，但是租金回報(bào)率卻相差幾倍，出售的周轉(zhuǎn)速度差很多，價(jià)格也可以差1-3倍。也就是說，如果你在不成熟的地方建造商業(yè)物業(yè)，那么其實(shí)真實(shí)的成本更高，因?yàn)樯俚闹皇峭恋厥召彽某杀竞蜕倭康慕ㄖ杀?，這部分的成本占物業(yè)出售成本的不超過一半，但是銷售金額和租賃收入單價(jià)就差1-3倍?！　∪f達(dá)曾計(jì)劃于A股上市，但后來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因?yàn)槠浜芨叩馁Y產(chǎn)負(fù)債率難以通過證監(jiān)會(huì)審核。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，其2015年負(fù)債率為73%，靠加杠桿及滿負(fù)荷投資的運(yùn)營模式，顯然不會(huì)受到港股的認(rèn)可?！　〔粌H如此，近期，李兆基家族大幅拋售香港地產(chǎn)，伺機(jī)出售國內(nèi)地產(chǎn)；瑞安停止新天地上市，要減持中國地產(chǎn)；李嘉誠據(jù)傳也在減少投資，香港投資大鱷已對中國的房地產(chǎn)市場持有謹(jǐn)慎態(tài)度，更何況是沒有現(xiàn)金流的價(jià)值重估?！　】偨Y(jié)　　港股對房地產(chǎn)認(rèn)可的模式每一樣都與萬達(dá)商業(yè)的現(xiàn)狀背道而馳，港股認(rèn)可的模式為：　　1、價(jià)值產(chǎn)生高度依靠運(yùn)營而非依靠資產(chǎn)，如喜達(dá)屋；　　2、基本上不持有任何資產(chǎn)，依靠管理和運(yùn)營輸出賺錢，如戴德梁行、仲量聯(lián)行；　　3、往往在開發(fā)階段獲取大部分的價(jià)值，卻不承擔(dān)大部分的風(fēng)險(xiǎn)，利用資管和無風(fēng)險(xiǎn)的金融杠桿賺錢，如鐵獅門，漢斯地產(chǎn)?！　∫虼?，萬達(dá)商業(yè)估值偏低是有道理的。

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