房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算營業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房再出售該如何繳納營業(yè)稅

來源：整理時(shí)間：2022-12-22 16:33:20 編輯：金融知識手機(jī)版

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1，房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房再出售該如何繳納營業(yè)稅
2，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么繳納營業(yè)稅
3，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)營業(yè)稅怎么計(jì)算
4，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納營業(yè)稅

1，房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房再出售該如何繳納營業(yè)稅

答：這是一筆以土地?fù)Q房產(chǎn)再將房產(chǎn)賣給個(gè)人的業(yè)務(wù)。依據(jù)國稅函[1995] 156號文件規(guī)定，房產(chǎn)公司將1000平方米房屋抵給甲，由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按1000平方米同期同類商品房的售價(jià)計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。甲公司以土地?fù)Q房產(chǎn)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，其計(jì)稅依據(jù)為1000平方米房屋的市場價(jià)（與房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)稅依據(jù)相同）。甲公司再將該房產(chǎn)賣給法人代表個(gè)人，應(yīng)按售價(jià)減去成本價(jià)之間的差額納稅。成本價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同類售價(jià)，即開票金額。若售價(jià)與成本價(jià)相等，則甲公司不征營業(yè)稅。

任務(wù)占坑

房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房再出售該如何繳納營業(yè)稅

2，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么繳納營業(yè)稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）第三條有規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！薄　∽⒁猓哼@里銷售的不動(dòng)產(chǎn)是原來“購置的”，不是自建的；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是“受讓的”，“購置或受讓原價(jià)”由此產(chǎn)生?！　⊥瑫r(shí)，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。”　　結(jié)合這兩項(xiàng)規(guī)定，我們就會發(fā)現(xiàn)：　　1、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“尚未進(jìn)入施工階段的”，那么可按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權(quán)的…受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。　　2、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“已進(jìn)入建筑物施工階段”，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)，不可能“以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)…的購置…原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅?！　∑髽I(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關(guān)鍵在于是否“已進(jìn)入建筑物施工階段”。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么繳納營業(yè)稅

3，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)營業(yè)稅怎么計(jì)算

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。另根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）規(guī)定，自2003年1月1日起，對單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。因而，企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如是購置或抵債所得，應(yīng)以全部收入減去購置或抵債作價(jià)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅，否則應(yīng)以全部收入作為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。

二手房過戶，房產(chǎn)證滿二年的，免營業(yè)稅。過戶稅費(fèi)具體如下：二手房稅費(fèi)約為報(bào)稅價(jià)的8%（賣方：個(gè)人所得稅1%（房產(chǎn)證大于5年的唯一住宅免）、營業(yè)稅5.5%（房產(chǎn)證大于2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費(fèi)約數(shù)百元，以上為小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。房產(chǎn)證過五年也不用交個(gè)人所得稅及營業(yè)稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費(fèi)約數(shù)百。即總共1.8%左右。報(bào)稅價(jià)是你們自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對當(dāng)?shù)孛總€(gè)區(qū)域有一個(gè)最低的評估價(jià)。你們報(bào)的報(bào)稅價(jià)高于那評估價(jià)就按你們的價(jià)計(jì)稅。低于的話就按系統(tǒng)的評估價(jià)計(jì)算。對這評估價(jià)最了解的是當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域的房產(chǎn)中介，因?yàn)樗麄兘?jīng)常去過戶，知道能最低報(bào)多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。注：以上只為房產(chǎn)過戶的房管局及稅局收取的費(fèi)用，未含房產(chǎn)中介費(fèi)、銀行貸款費(fèi)及小區(qū)房的住房維修基金等在內(nèi)。

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)營業(yè)稅怎么計(jì)算

4，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。對于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅?！　　炯{稅事項(xiàng)】：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)　　【稅目】：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)　　【稅率】：5％　　【計(jì)稅依據(jù)】：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額?！　　炯{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間】：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。　　【納稅期限】：以一個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅?！　　炯{稅地點(diǎn)】：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）第三條有規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額?！?注意：這里銷售的不動(dòng)產(chǎn)是原來“購置的”，不是自建的；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是“受讓的”，“購置或受讓原價(jià)”由此產(chǎn)生。同時(shí)，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。” 結(jié)合這兩項(xiàng)規(guī)定，我們就會發(fā)現(xiàn)： 1、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“尚未進(jìn)入施工階段的”，那么可按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權(quán)的…受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。 2、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“已進(jìn)入建筑物施工階段”，那么應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動(dòng)產(chǎn)的購置原價(jià)，不可能“以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)…的購置…原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關(guān)鍵在于是否“已進(jìn)入建筑物施工階段”。