什么是房地產(chǎn)證券化，什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

來源：整理時間：2023-02-05 06:32:50 編輯：金融知識手機版

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1，什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
2，不動產(chǎn)證券化是個什么鬼
3，名詞解釋住房抵押貸款證券化

1，什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實現(xiàn)與發(fā)展，是因為房地產(chǎn)和有價證券可以有機結合。房地產(chǎn)證券化實質上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔保，將房地產(chǎn)股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等等。

什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

2，不動產(chǎn)證券化是個什么鬼

從物理形態(tài)分析，不動產(chǎn)證券化是將價值較高、難以移動的不動產(chǎn)轉換為面額較小、流通便利的證券；從法律角度分析，不動產(chǎn)證券化是將不動產(chǎn)物權轉換為可以流通的小額債權或股權；從經(jīng)濟學意義分析，不動產(chǎn)證券化則是將固定資本轉換為流動資本。無論何者，不動產(chǎn)證券化均涉及不動產(chǎn)和證券化兩個問題所謂不動產(chǎn)。不動產(chǎn)證券化是指在事實和法律上均不可移動的物權。其具體范圍包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定著物等。除了物理上的不可移動性外．不動產(chǎn)最主要的特征是其數(shù)量上的稀缺性和價值上的依附性。

不動產(chǎn)證券化是個什么鬼

3，名詞解釋住房抵押貸款證券化

2005年3月，央行批準建行作為資產(chǎn)證券化的試點單位，這意味著作為國內新的金融實踐，住房抵押貸款證券化已獲得準生證。據(jù)悉，目前建行準備以建行上海分行為核心，打包100億元住房抵押貸款進行證券化，該方案業(yè)已提交國際知名投行進行評估，一旦通過即開始運作，中國住房抵押貸款證券化的首個新生兒也將誕生。然而，在建行大力推行證券化的背后，仍有許多問題值得我們思考：此新生兒是足月而順產(chǎn)的寶寶呢，還是一個被催生的早生嬰兒？它出生后能否健康地成長下去，在此我們不妨作些探討。發(fā)達國家住房抵押貸款市場的共同特點住房抵押貸款證券化在世界范圍內并不是新事物，其歷史可上溯至19世紀的歐洲，當時的證券化形式主要是通過抵押銀行發(fā)行抵押貸款債券。真正現(xiàn)代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國。20世紀60年代末到70年代，為了解決高通脹波動期儲蓄機構的流動性風險與利率風險，美國設立了三大(準)政府機構來推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展，從而建立起世界上最發(fā)達的抵押貸款證券化市場。目前在美國公開流通的債券市場上，抵押貸款證券已超過國債成為第一大債券。 2002年美國抵押貸款余額達到4.7萬億美元，其中住房抵押貸款證券達到3.91萬億美元，同時美國歷年的住房抵押貸款的證券化比例，即被證券化的抵押貸款余額占總抵押貸款余額的比例，也保持了相當高的水平，2002年美國住房抵押證券化比例高達56.2%。住房抵押貸款證券化在解決銀行信貸資產(chǎn)的流動性、提高銀行的資本利用率、降低銀行風險、維持銀行體系的穩(wěn)定性、促進活躍房地產(chǎn)市場等方面發(fā)揮了重要的作用，因此這一金融創(chuàng)新在加拿大、德國、英國、法國、澳大利亞、中國香港等國家與地區(qū)得到大力推廣與發(fā)展。研究這些住房抵押證券化相對比較發(fā)達的國家和地區(qū)，可以發(fā)現(xiàn)，住房抵押貸款一級市場及經(jīng)濟環(huán)境都存在以下幾個共同特點：一是抵押貸款產(chǎn)品種類豐富。在這些國家和地區(qū)的抵押貸款一級市場上，抵押貸款產(chǎn)品品種都具有多層次性，存在著固定和浮動利率抵押貸款、貸款期限、貸款條件靈活，而且其償還方式多種多樣，可滿足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美國住房抵押貸款等除國內常見的本金償還、等額償還方式，還有其他各類方式多樣的抵押貸款，如根據(jù)預期通貨膨脹率和貸款利率，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付方案的抵押貸款，本金攤還開始較小，最后幾次較大的抵押貸款，兼具固定/可調整利率特點的組合型抵押貸款，兩步型抵押貸款，權益增長型抵押貸款，二次抵押貸款等等多種方式。二是抵押貸款要達到相當?shù)囊?guī)模。這些國家和地區(qū)的抵押貸款規(guī)模大多達到GDP的40%~60%。只有住房抵押貸款積累到一定程度，貸款機構證券化的動力機制才能形成，而且足夠規(guī)模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產(chǎn)池的風險，提高抵押支撐證券的信用等級。三是抵押貸款機構的多元化。這種多元化加強了貸款機構之間的競爭，而競爭則會使貸款機構提高LTV(貸款成數(shù))，并適當延長貸款期限，提高服務質量。更為重要的是，貸款機構的多元化，也降低了單個貸款機構在證券化體系中的博弈力量，便于政府規(guī)范與引導。四是完善與嚴格的信用體系。抵押支撐證券的質量決定于抵押貸款資產(chǎn)池的質量，而這完全取決于借款人能否按時還本付息及對提前償還風險的控制，所以對借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環(huán)。五是分工明確、運作有序的強大的中介機構體系。住房抵押貸款證券化過程中，有大量的中介機構共同參與，并且專業(yè)分工，各自發(fā)揮作用，又相互協(xié)作，以保障證券化的順利進行，這些機構主要有對抵押貸款提供保險的保險公司，提供擔保的擔保機構，充當SPV的信托機構，對打包資產(chǎn)進行管理的受托機構，管理回收本息的服務商、信用評級機構、證券的承銷商以及購買證券的機構投資者等等。利潤吸引和風險壓力是我國抵押貸款證券化主要動力反觀我國住房抵押貸款證券化，對于大家已經(jīng)討論很多的證券化模式及相關障礙等細節(jié)姑且不論，僅與上面所述住房抵押貸款證券化發(fā)達國家相比較，我國證券化的特殊動力機制及我國住房抵押貸款一級市場的特點，就已決定了我國住房抵押貸款證券化注定是一個被催生的早生兒。從一般意義上講，住房抵押貸款證券化的動力主要是用來解決提高資產(chǎn)的流動性，實現(xiàn)資產(chǎn)負債期限相匹配，降低風險，從資本市場融資等，然而我國的住房抵押貸款證券化卻有其獨特的動力機制。我國的住房抵押貸款機構是商業(yè)銀行，作為商業(yè)機構，最大化地謀求商業(yè)利益是其目的。由于目前住房抵押貸款被銀行視為優(yōu)質資產(chǎn)，各大商業(yè)銀行都在積極擴大抵押貸款的規(guī)模。要使住房抵押貸款證券化成為貸款銀行的主動性行為，要么被利潤吸引，要么自身存在著相當壓力。利潤吸引是指貸款機構能否從證券化過程中獲得額外的利潤。抵押貸款證券化的過程實際是將抵押貸款的利息收入在服務商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務商享受服務費，但這比貸款機構自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多，因此銀行并不會出于追求更多額外利潤為動力進行證券化的。壓力是指貸款銀行是否為了分散風險、提高資產(chǎn)的流動性等壓力而必須進行住房抵押貸款證券化。首先從總體上看我國住房抵押貸款規(guī)模相對較小，至2004年底我國住房抵押貸款余額僅占GDP的11.6%，遠低于證券化發(fā)達國家的40%~60%，而從作為貸款機構的各商業(yè)銀行來看，住房抵押貸款所產(chǎn)生的壓力亦相對比較小，即使抵押貸款規(guī)模最大的中國工商銀行，2003年抵押貸款余額也僅占其機構存款總額的7.23%，建行也只有10%。而作為資金供應重要來源的居民儲蓄則持續(xù)增長，雖然住房抵押貸款占金融機構吸收儲蓄存款余額比例從1998年的1.3%已逐漸上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，這說明商業(yè)銀行的資金供給是充沛的。從儲蓄存款結構上看，由于我國居民喜歡儲蓄以備購房、養(yǎng)老、子女教育之用，因此居民儲蓄中長期的定期存款比重較大，由此看來，我國的商業(yè)銀行并不擔心流動性。目前，我國住房抵押貸款的違約率都很低，平均水平在1%左右，具有較高的收益率與安全性，各商業(yè)銀行因此將抵押貸款視做優(yōu)質資產(chǎn)，積極擴大所發(fā)放與持有的抵押貸款規(guī)模。商業(yè)所擔心的并不是流動性等風險，而是如何更有效地使用資金。由此看來，無論從利潤吸引還是所承壓力，貸款銀行都沒有證券化的動力，然而實際情況卻是，中國建設銀行與工商銀行都在積極地提出各種證券化方案，且先后多次向央行申報要求開展。是何原因呢？某銀行一內部員工給出了真實的答案：商業(yè)銀行真正證券化的動力是將證券化作為他們的市場營銷策略，即樹立自己不斷創(chuàng)新的社會形象，以增加銀行的競爭能力。國內貸款機構的這種扭曲的證券動力機制決定了其證券化的誕生并不是因勢而生，而是一個地地道道地被催生的早產(chǎn)兒。貸款機構單一和信用體系的不完善從我國住房抵押貸款的一級市場及證券化環(huán)境看，時機也并不那么成熟。我國住房抵押貸款機構是商業(yè)銀行，尤其是四大國有商業(yè)銀行在住房抵押貸款市場上占有絕對的主導地位，截至2002年，四大國有商業(yè)銀行占我國所有金融機構的住房抵押貸款余額的比例從未低于87%，我國的住房抵押貸款市場的貸款機構呈現(xiàn)單一化的特點，這意味著對四大國有商業(yè)銀行來說，它們在中國金融市場上具有絕對強勢的博弈力量，這顯然會對如何在住房抵押貸款證券化過程中保護好投資者的利益帶來一定的挑戰(zhàn)。而且，住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴于一個高度發(fā)達，運作有序的中介機構體系及信用體系，而這兩者目前在中國的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信托機構，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整頓的焦點。所有這一切似乎都表明，目前我國經(jīng)濟發(fā)展尚未為這個早生嬰兒營造出一個適宜其成長的環(huán)境。當然，對我國住房抵押貸款證券化的開展，我們并不會抱著否定的態(tài)度，相反，對此我們將積極加以肯定，無論如何，住房抵押貸款證券化是大勢所趨，這次早產(chǎn)的抵押貸款證券化不妨當做我國證券化實踐的一次探索。但是，對于證券化的各相關參與者，我們還是要提個醒，既然我國住房抵押貸款證券化是一個早生兒，那父母(政府)是否應該給它一個更健康的成長環(huán)境，醫(yī)生(監(jiān)管機構)是否加強對它的體檢觀測，而對于各投資者來講，則尤其要關注其投資風險。

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名詞解釋住房抵押貸款證券化