營改增后土地成本如何扣除，營改增后土地增值稅如何計算

來源：整理時間：2022-12-31 08:36:20 編輯：金融知識手機版

1，營改增后土地增值稅如何計算

營改增后土地增值稅計算方法為：應納土地增值稅=增值額×稅率；公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

營改增后土地增值稅如何計算

2，營改增后土地增值稅清算時稅金如何扣除

營改增后，房地產企業(yè)改征增值稅，增值稅屬于價外稅，在確認清算收入的時候，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。因此，對應扣除的稅金就沒有增值稅稅款了，而僅僅是與收入相關的其他稅金：城建稅、教育附加等。

營改增后的規(guī)定《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。（二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。（三）關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加根據上述規(guī)定，營改增后，土地增值稅中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅，包括城市維護建設稅和教育費附加。

營改增后土地增值稅清算時稅金如何扣除

3，營改增后增值稅怎么樣扣除土地出讓金

按照國稅總局2016第18號公告執(zhí)行，第四條房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

國稅總局2016第18號公告：第四條房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?。

營改增后增值稅怎么樣扣除土地出讓金

4，營改增之后取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增后房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：第四條房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）擴展資料增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國務院，根據經濟社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)賦稅，調動各方積極性，促進服務業(yè)尤其是科技等高端服務業(yè)的發(fā)展，促進產業(yè)和消費升級、深化供給側結構性改革。參考資料來源：搜狗百科-營業(yè)稅改增值稅

土地使用權只能抵押，不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。國稅總局2016第18號公告，"適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額?！?/section>

營改增后房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：第四條房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款注：2018年5月1日11%稅率調整為10%