抵押價值是什么價值類型，請問房屋抵押貸款評估價格是以什么為標(biāo)準(zhǔn)的

來源：整理時間：2023-05-21 11:08:44 編輯：金融知識手機版

1，請問房屋抵押貸款評估價格是以什么為標(biāo)準(zhǔn)的

透過相關(guān)行業(yè)的朋友了解到，在做房屋抵押貸款的時候，估價標(biāo)準(zhǔn)一般是按照市場價格。通常會根據(jù)房子的首付情況和房齡等多種因素進行評估。如果希望貸,款的額度高一些的話建議可以找帝亨偉業(yè)這樣的投資公司做擔(dān)保，這樣銀行因為有第三方擔(dān)保，額度自然會高一些。在帝亨偉業(yè)辦理手續(xù)更簡單，放款更快捷，資金更安全！同期基準(zhǔn)利率還可下浮。經(jīng)驗所得，可做參考。

銀行走的是一個流程。來評估你房子的并不是銀行方面的人，而是房屋估價機構(gòu)的房地產(chǎn)估價師過來評估的。估價標(biāo)準(zhǔn)的話，是按照類型估價的，參照的是該行業(yè)的估價準(zhǔn)則。提問者你的情況估計，參照的標(biāo)準(zhǔn)是“房地產(chǎn)抵押價值評估”具體數(shù)值近似于目前市場價值，但是這個數(shù)值是按照上面這個法則估算出來的。

目前的市場價，目前你的房的價值，一般貸款能貸出評估后資金的一半

您好，評估所出的評估報告是按現(xiàn)在的房屋的價格出的，與您之前購買的價格無關(guān)的。評估所的評估報告也是根據(jù)您房子的市場價格和綜合您房屋所在的具體地理位置來出的，不會高的特別的離譜的。

請問房屋抵押貸款評估價格是以什么為標(biāo)準(zhǔn)的

2，房地產(chǎn)抵押價值評估常見的類型與方法有哪些

一般分為房產(chǎn)抵押、土地抵押和在建工程抵押房產(chǎn)抵押的常用評估方法：比較法、收益法和成本法（假設(shè)開發(fā)法在現(xiàn)房評估中一般不用）；土地抵押常用方法：市場比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（收益法基本上不用）；在建工程評估方法：假設(shè)開發(fā)法和成本法

根據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押須在簽訂抵押合同的30日內(nèi)在房地產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記手續(xù)是一個不可缺少的法定程序，也是不動產(chǎn)抵押活動中的一個不可缺少的法律文件。辦理房地產(chǎn)抵押登記時，抵押雙方應(yīng)帶齊以下有關(guān)法律文件：　　1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　　2、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人代表證明書；　　3、如代理人辦理，應(yīng)有法人代表或當(dāng)事人的授權(quán)委托書；　　4、借款合同（主合同）；　　5、抵押合同；　　6、抵押物的產(chǎn)權(quán)證明（包括《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證書》）；　　7、如果抵押物屬于合資企業(yè)或股份公司擁有，應(yīng)有董事會同意抵押的決議書；　　8、如果是重復(fù)抵押，應(yīng)提供前抵押權(quán)人同意再次抵押的書面文件；　　9、如果是共有房產(chǎn)的抵押，應(yīng)提供所有共有人同意的書面文件；　　10、抵押人應(yīng)有聲明其所提供的抵押物沒有任何法律瑕疵的書面文件；　　11、其他與抵押有關(guān)的法律文件

房地產(chǎn)抵押價值評估常見的類型與方法有哪些

3，房地產(chǎn)抵押價值評估是什么需要掌握什么問題

房地產(chǎn)抵押價值評估是指在房地產(chǎn)貸款或者短期資金拆借的時候，銀行或者借款人需要辦理房地產(chǎn)抵押的一般要進行抵押評估。不過該評估不是強制性的，只要是銀行或者借款人不要求可以不評估，房地產(chǎn)管理局并不強制評估。一、現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風(fēng)險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識。（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險；（2）權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險；（4）在建工程的抵押風(fēng)險；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險；（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險；（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險防范。抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。 1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。 2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。 3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。三、權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。抵押貸款期內(nèi)某一時點的抵押貸款率是相應(yīng)時點抵押權(quán)人的權(quán)益價格（如貸款風(fēng)險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)。相關(guān)閱讀：房地產(chǎn)抵押評估五大注意事項貸款更放心房地產(chǎn)抵押價格評估應(yīng)堅持什么原則？含義何在？

兄弟，除了相關(guān)的證件，，，，就是看你辦事的能力啦，，找評估的人，先去吃個飯什么的，他們是專業(yè)的人，就會跟你講些方法，如果你想評估價高一點，，也就達到目的了，我們這里評估費好象是500吧，，再花個兩三百吃個飯，你會有意想不到的收獲，，，有些評估的人，根本就不會到現(xiàn)場來看房子，看你的房產(chǎn)證就給你評估好了，，，，在我們國家，做些事要靈活一點，，，你會有意想不到的收獲

房地產(chǎn)抵押價值評估是什么需要掌握什么問題

4，房地產(chǎn)抵押估價

房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見。第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。第四條房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。　　本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。第五條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。第六條房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。第七條從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。第八條委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。　　房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查。第九條房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。第十條房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。　　估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。第十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況。第十三條房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。　　法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。第十四條房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。　　內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。　　實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。　　在運用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘。　　在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。　　在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。　　在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。　　房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。第十六條估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：　　(一)直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；　　(二)評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。　　選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當(dāng)在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。第十八條房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。第十九條房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。　　已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。第二十條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。第二十一條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。第二十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：　　(一)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；　　(二)在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；　　(三)合理使用評估價值；　　(四)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。第二十三條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。　　在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。第二十四條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。　　變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。第二十五條在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。第二十六條估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。　　超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。第二十七條房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。第二十八條在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。第二十九條本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。第三十條本意見自2006年3月1日起施行。

5，為什么說價值類型的合理選擇是實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的的重要手段

價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系　　1.關(guān)于價值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)從兩個方面來認(rèn)識和把握?！　∑湟灰獜恼_選擇價值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價值類型的影響?！　∑涠獜膬r值類型的選擇對實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價值類型的正確選擇。　　2.影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）：　?。?）影響資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的　　（2）影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)　?。?）影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時的市場條件　　以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ)　　3.資產(chǎn)評估價值類型的合理選擇也應(yīng)該成為實現(xiàn)評估目的，以及滿足資產(chǎn)評估相關(guān)條件的重要途徑?！　。?）資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性　　對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的?！　≠Y產(chǎn)評估中的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實踐過程中還需將其具體化?！　。?）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用　?、偈袌鰞r值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)?！　≠Y產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)果；　　而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資產(chǎn)評估中最為典型的公允價值。　　我們可以從以下4個方面來理解市場價值對公允價值的意義　　◇ 市場價值是正常市場條件下的公允價值　　◇ 市場價值是正常使用（最佳使用）狀態(tài)下的公允價值　　◇ 明確了市場價值，有利于把握市場價值以外的價值　　◇ 明確了市場價值，有利于把握公允價值　?、谑袌鰞r值在其評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，對任何交易當(dāng)事人都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴(yán)格限制的?！　?.明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用?！　。?）有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了的說明其評估結(jié)果的確切含義?！　。?）便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

資產(chǎn)評估有市場價值，抵押價值，清算價值，就算市場價值里還有可回收價值，殘余價值等。不同評估目的，對應(yīng)不同的價值類型。所以，選對價值類型，才能實現(xiàn)評估目的。

1、首先，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。2、其次資產(chǎn)評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產(chǎn)評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關(guān)重要，它不僅關(guān)系評估質(zhì)量，而且還決定評估結(jié)果和風(fēng)險。3、價值類型是資產(chǎn)價值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值類型必然決定了評估方法選擇和使用。具體解釋如下：一、資產(chǎn)評估價值類型、作用關(guān)于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內(nèi)傳統(tǒng)的價值類型包括：現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價格；另一種是根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》規(guī)定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現(xiàn)行評估準(zhǔn)則采用了國際評估準(zhǔn)則的觀點。（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額；4、殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額；5、課稅價值是指根據(jù)稅法規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認(rèn)可的某一項資產(chǎn)損失或者資產(chǎn)組的某一部分損失。由于價值類型是價值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：（一）、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值屬性不同，評估結(jié)果也就不同。因此資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值與其本身的內(nèi)在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告只能是一種評估結(jié)果是不科學(xué)，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產(chǎn)價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產(chǎn)采用多種方法評估資產(chǎn)，從資產(chǎn)不同價值屬性視角來估算資產(chǎn)價值，使報告使用者更清楚地了解資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應(yīng)就某項資產(chǎn)在某一價值屬性下的價值做出評估結(jié)論，3.評估報告采用多種方法估算資產(chǎn)在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結(jié)果，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估報告只能一種評估結(jié)果面臨的困惑：資產(chǎn)在不同價值類型或者價值屬性價值下，得出一種評估價結(jié)果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產(chǎn)價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產(chǎn)評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學(xué)估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價值即在用價值時，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應(yīng)體現(xiàn)不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應(yīng)該是資產(chǎn)評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現(xiàn)行評估準(zhǔn)則對這一基本原則問題尚未形成共識，認(rèn)為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產(chǎn)真實價值近似反映等錯誤認(rèn)識，應(yīng)盡快予以修正、完善；（三）、明確資產(chǎn)評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產(chǎn)評估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產(chǎn)評估師在評估報告當(dāng)中明確評估資產(chǎn)價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，從而不產(chǎn)生誤解，同時也規(guī)避了評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險和責(zé)任。二、影響資產(chǎn)價值類型的因素價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產(chǎn)價值類型是必需的；二、資產(chǎn)評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個有機整體從而影響或者決定資產(chǎn)價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評估實際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告對資產(chǎn)在某一價值類型下價值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評估目的下對資產(chǎn)不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結(jié)果在評估報告予以揭示，或者評估師根據(jù)特定評估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產(chǎn)進行評估，并做出最終結(jié)論。筆者認(rèn)為，1、既然資產(chǎn)有不同價值類型或者價值屬性，那么表現(xiàn)在價值量上應(yīng)該存在很大差異，因此，評估師義務(wù)應(yīng)將資產(chǎn)在不同價值屬性或者價值類型下資產(chǎn)價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產(chǎn)價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產(chǎn)價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產(chǎn)評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性，體現(xiàn)在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結(jié)果。顯然，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告得出一種評估結(jié)果是錯誤的。當(dāng)然，在具體評估實踐中，評估師可以根據(jù)委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。可見，在同一特定目的下，由于資產(chǎn)價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據(jù)特定評估目的確定評估價值類型尤為關(guān)鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結(jié)果。

價值類型根據(jù)評估目的進行選擇。評估目的不同，選用的價值類型不同（市場價值和非市場價值），價值類型決定評估方法，進而影響評估目的實現(xiàn)，所以價值類型的合理選擇是實現(xiàn)資產(chǎn)評估目的的重要手段。舉例如下：（1）評估目的為資產(chǎn)或股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一般采用市場價值，評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）、市場法、收益法。（2）評估目的為破產(chǎn)或拍賣，一般采用非市場價值，評估方法為考慮快速變現(xiàn)的資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）、市場法、收益法。

資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。資產(chǎn)評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產(chǎn)評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關(guān)重要，它不僅關(guān)系評估質(zhì)量，而且還決定評估結(jié)果和風(fēng)險。本文認(rèn)為，價值類型是資產(chǎn)價值的具體表現(xiàn)形式，體現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現(xiàn)資產(chǎn)價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產(chǎn)價值屬性或者價值類型存在相關(guān)性、一致性。一、資產(chǎn)評估價值類型、作用關(guān)于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內(nèi)傳統(tǒng)的價值類型包括：現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值、清算價格；另一種是根據(jù)《國際評估準(zhǔn)則》規(guī)定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現(xiàn)行評估準(zhǔn)則采用了國際評估準(zhǔn)則的觀點。（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額；4、殘余價值是指機器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額；5、課稅價值是指根據(jù)稅法規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認(rèn)可的某一項資產(chǎn)損失或者資產(chǎn)組的某一部分損失。由于價值類型是價值質(zhì)的規(guī)定，因此在資產(chǎn)評估中起著重要作用，具體表現(xiàn)在：（一）、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值屬性不同，評估結(jié)果也就不同。因此資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值與其本身的內(nèi)在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產(chǎn)在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現(xiàn)在價值量上存在很大差異性，理所當(dāng)然地產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告只能是一種評估結(jié)果是不科學(xué)，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產(chǎn)價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產(chǎn)采用多種方法評估資產(chǎn)，從資產(chǎn)不同價值屬性視角來估算資產(chǎn)價值，使報告使用者更清楚地了解資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應(yīng)就某項資產(chǎn)在某一價值屬性下的價值做出評估結(jié)論，3.評估報告采用多種方法估算資產(chǎn)在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結(jié)果，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估報告只能一種評估結(jié)果面臨的困惑：資產(chǎn)在不同價值類型或者價值屬性價值下，得出一種評估價結(jié)果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產(chǎn)價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產(chǎn)評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)和取向，某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學(xué)估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現(xiàn)值法或者重置成本法替代，當(dāng)估算資產(chǎn)未來價值即在用價值時，應(yīng)當(dāng)使用收益現(xiàn)值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應(yīng)體現(xiàn)不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應(yīng)該是資產(chǎn)評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現(xiàn)行評估準(zhǔn)則對這一基本原則問題尚未形成共識，認(rèn)為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產(chǎn)真實價值近似反映等錯誤認(rèn)識，應(yīng)盡快予以修正、完善；（三）、明確資產(chǎn)評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產(chǎn)評估結(jié)果是在特定的假設(shè)條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產(chǎn)評估師在評估報告當(dāng)中明確評估資產(chǎn)價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產(chǎn)在不同價值屬性下的價值，從而不產(chǎn)生誤解，同時也規(guī)避了評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險和責(zé)任。二、影響資產(chǎn)價值類型的因素價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產(chǎn)價值類型是必需的；二、資產(chǎn)評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。以上因素構(gòu)成一個有機整體從而影響或者決定資產(chǎn)價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產(chǎn)特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。例如：資產(chǎn)在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。一般情況下，由于委托方資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產(chǎn)特定目的不同引起的資產(chǎn)價值屬性不同產(chǎn)生的。在具體評估實際當(dāng)中，如果委托方明確了資產(chǎn)價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告對資產(chǎn)在某一價值類型下價值做出結(jié)論。如果委托方未明示委估資產(chǎn)的價值類型，評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的在特定評估目的下對資產(chǎn)不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結(jié)果在評估報告予以揭示，或者評估師根據(jù)特定評估目的確定最恰當(dāng)?shù)膬r值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產(chǎn)進行評估，并做出最終結(jié)論。筆者認(rèn)為，1、既然資產(chǎn)有不同價值類型或者價值屬性，那么表現(xiàn)在價值量上應(yīng)該存在很大差異，因此，評估師義務(wù)應(yīng)將資產(chǎn)在不同價值屬性或者價值類型下資產(chǎn)價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產(chǎn)價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產(chǎn)價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產(chǎn)評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現(xiàn)資產(chǎn)不同價值類型或者價值屬性，體現(xiàn)在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結(jié)果。顯然，現(xiàn)行評估準(zhǔn)則要求評估師在評估報告得出一種評估結(jié)果是錯誤的。當(dāng)然，在具體評估實踐中，評估師可以根據(jù)委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值?？梢姡谕惶囟康南?，由于資產(chǎn)價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據(jù)特定評估目的確定評估價值類型尤為關(guān)鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結(jié)果。三、資產(chǎn)評估方法的選擇1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型適應(yīng)。資產(chǎn)價值類型是由資產(chǎn)的特定的評估目的決定。一般認(rèn)為，在某一特定的評估目的必然有其相適應(yīng)的價值類型或者價值屬性，資產(chǎn)價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現(xiàn)了資產(chǎn)不同價值屬性或者價值類型。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)，往往要求不同的評估方法與之適應(yīng)。例如：在持續(xù)經(jīng)營條件下，對于企業(yè)整體資產(chǎn)一般情況下要求采用收益現(xiàn)值法，非持續(xù)經(jīng)營時，才考慮成本加和法，以此體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價值最大化原則，對于無形資產(chǎn)一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現(xiàn)值法，對于有形資產(chǎn)特別房地產(chǎn)、機器設(shè)備由于交易性案例較多，因此應(yīng)首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現(xiàn)行成本價值。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評估時點，以及一個相對較短的時間內(nèi)，某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料的收集可能會遇到困難，當(dāng)然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。4、在選擇和運用某一方法評估資產(chǎn)的價值時，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。