既然是窮人，房子不過50、60平方米，位置如果偏僻一點(diǎn)，也就300萬左右。根據(jù)上海房協(xié)的報告，2017年上海對預(yù)售證發(fā)放的嚴(yán)格管理，直接造成了上海市場成交量的大幅下降，17年，上海新房預(yù)售證被卡的很嚴(yán)，供應(yīng)量很少，高端市場需求被壓抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中發(fā)放了好幾個豪宅的預(yù)售證。

1、上海動不動幾千萬的一套房子，怎么還有那么多人去買？

上海的房價本來就高，普通的兩室不足百平也要四五百萬，地段好一點(diǎn)的市區(qū)中心更貴。而幾千萬的房子面積就更大了，地段也不會太差，還有的郊區(qū)別墅也是千萬起步的，而這些房子不是你我普通老百姓平常人來買的，也買不起，自然也就不理解了，上海作為一線大城市，在世界上也是數(shù)的著的，這樣潛在的購買者有錢人也就多了去了。買幾千萬房產(chǎn)的非富即貴，不是明星就是大商人或者是高級官員，當(dāng)然也有部分的炒房客，

2、為何上海的房價這么貴？

前段時間我去上海調(diào)研，在上海遠(yuǎn)郊和內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)跑了一圈，發(fā)現(xiàn)上海樓市已從遠(yuǎn)郊二手房開始降價，幅度在10%左右，接著是外環(huán)成交價已下降，中環(huán)今年的溢價空間加大，目前只剩下內(nèi)環(huán)保持穩(wěn)定，連環(huán)套式的滲透降價已開始。而這正是上海2016年10月第二次政策調(diào)控后，來之不易的調(diào)控效果，對購房者來說，幸運(yùn)的是，上海還有很多潛在的新房供應(yīng)量沒有上市。

上海房協(xié)報告稱，據(jù)企業(yè)統(tǒng)計，2017年上海約有172個項目達(dá)到了預(yù)售條件但沒領(lǐng)到預(yù)售證，今年預(yù)計還有25個項目可以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，這樣市場就會形成一個190個左右的項目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”，新房的大量供應(yīng)，預(yù)計還將繼續(xù)給二手房價格帶來下調(diào)的壓力，在新房限價下，購房者有機(jī)會挑選到好房子，相對二手房性價比更高的房子了。

1市場行情先從遠(yuǎn)郊了解上海樓市，包括新房和二手房市場，1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰時，保利西子灣59平米要賣300萬，現(xiàn)在只要250萬，降了50萬。周邊小區(qū)單價降了三千左右，均價從4.4萬降到4.1萬/平米，主要是之前漲的太多了，萊頓小城，86平米，放盤價299萬，業(yè)主也是急著換房，想買三房，別人150平米放盤480萬，所以他也低于市場價賣，連環(huán)降價。

附近的新盤，有個信達(dá)藍(lán)尊，4.4萬/平米，跟二手房加上稅費(fèi)比沒有差價，戶型也不好，90平米的2 1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，聽銷售說去年一期賣4.56萬/平米，今年因為限價還降了1560元，就在綠地薔薇九里別墅西側(cè)有個地王項目，合景泰富的合景天悅，2016年7月拿的地，樓面地價就到了4.15萬/平米，溢價率51.28%，項目現(xiàn)在已經(jīng)封頂了，但一直沒有開盤，據(jù)中介透露，開發(fā)商想開高價，但政府不批，而且現(xiàn)在市場的行情下，說實(shí)話也賣不到五六萬，開發(fā)商是死死套住了。

松江新城新盤很少，這里開發(fā)五六年，配套也比較成熟了，因為距離市區(qū)較遠(yuǎn)，所以市場調(diào)整時，往往會成為降價的急先鋒，2、青浦新城看了第一個新盤，東渡悅來城，現(xiàn)在小高層賣4.3萬/平米，據(jù)我了解，下一批高層因為限價會降價，預(yù)計賣3.8萬-4萬，最多可降5000元一平米，降幅也是超過10%，所以剛需不要著急，完全可以等降價的房子出來。

跟銷售了解到，東渡悅來城的購房者，一部分是養(yǎng)老需求，賣掉市區(qū)小房子買這里的，壓力小，120平米為主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米為主，第三部分80后置換，主要是虹橋商務(wù)區(qū)上班族的外溢需求，因為虹橋過來第一站虹橋機(jī)場價格都在七八萬，第二站徐涇板塊都是大戶型，比如仁恒西郊，價格也到了六萬，一般剛需買不起，如果不愿意買老破舊，那只能往西走，而且這兩個片區(qū)都是大戶型為主，不是剛需產(chǎn)品，

青浦坐17號線地鐵到虹橋站，大概是10站，32分鐘，在上海這是可以接受的時間距離。青浦的價格2016年以前還只要兩萬多，比如首創(chuàng)禧悅，2015年開盤2.3萬/平米，但到2016突然就漲到3.8萬，青浦現(xiàn)在還處于開發(fā)當(dāng)中，配套明顯不完善，價格就已經(jīng)與松江開發(fā)五六年的價格齊平了，應(yīng)該說相比之下，比松江偏高了點(diǎn)。