在流動性緊張下，較往前也有不少項目逾期，比如中泰信托的政信項目，更嚴(yán)重的比如安信信托，中江信托，不但個別項目逾期，問題更是上升到整個信托機構(gòu)層面了（投資者，要是選了該機構(gòu)的項目，一定出問題倒也未必。感謝邀請，我是信托者（原信托包打聽），專業(yè)從事信托。

1、如何選擇優(yōu)質(zhì)類信托項目？

感謝邀請，我是信托者（原信托包打聽），專業(yè)從事信托。這問題就不分析了，已經(jīng)很簡單直接了，怎么選擇信托項目呢，其實這是個技術(shù)活，我在此拋磚引玉，分享一點愚見。第一，關(guān)注時下的經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)環(huán)境當(dāng)下，我國的金融政策要是以去杠桿，擠壓金融泡沫為主基調(diào)，流動性緊張，不單單是信托，各類融資渠道都受限，而且宏觀經(jīng)濟也處于下行期，

而結(jié)合信托行業(yè)本身，資管新規(guī)出臺，剛性兌付明確要求打破，不能再像之前閉著眼買信托了，這為何我們?yōu)楹卧诖私獯鹪搯栴}的原因所在（環(huán)境真是變了）。在流動性緊張下，較往前也有不少項目逾期，比如中泰信托的政信項目，更嚴(yán)重的比如安信信托，中江信托，不但個別項目逾期，問題更是上升到整個信托機構(gòu)層面了（投資者，要是選了該機構(gòu)的項目，一定出問題倒也未必，

，這潛在風(fēng)險是一定有的?。。。┬〗Y(jié)下，關(guān)注大環(huán)境的最終目的還是為了讓投資者更理性去排除潛在風(fēng)險，讓自己的安全邊際更高。第二，篩選信托機構(gòu)我個人秉承一個觀點——經(jīng)濟上行期，投資重點看項目；下行期，重點挑機構(gòu)，原因很簡單，一個好的廚師，手里拿著的可能不是上等的原材料，但他也有機會做出一頓上好的菜肴，而一個三流廚師，再好的原材料，也注定是浪費（尤其是當(dāng)下處于經(jīng)濟下行期，這一點尤為關(guān)鍵）那怎么去挑出“強機構(gòu)呢”一共就68家，這挑也不難。

挑選機構(gòu)可以從發(fā)行能力，風(fēng)控能力，理財能力，專業(yè)能力，創(chuàng)新能力，凈利潤等等指標(biāo)，具體體現(xiàn)在股東背景，（主動）管理規(guī)模，注冊資本，凈資產(chǎn)，專注的領(lǐng)域，經(jīng)營狀況，盈利能力，過往兌付歷史，涉及風(fēng)險項目的情況。其二，可重點排除前兩年經(jīng)常有法院相關(guān)訴訟的機構(gòu)主體（在前期資產(chǎn)篩選方面一定是薄弱項，才導(dǎo)致了后期資產(chǎn)處置經(jīng)常走司法程序）簡而言之，一句話強者恒強，好的信托機構(gòu)在獲取優(yōu)質(zhì)項目上有更多話語權(quán)，

第三，挑選信托項目一，考察融資方實力其一：看融資方的整體實力及其在相關(guān)行業(yè)中的地位和影響力其二：看交易主體過去三年的財務(wù)數(shù)據(jù)，主要是資產(chǎn)負(fù)債表和收入支出表其三：看交易對手的金融信用評級（其實，我之前發(fā)過一文——《時下，如何篩選出優(yōu)質(zhì)信托》，有興趣的朋友，可在我頭條號閱讀，此處，我摘選重點，細(xì)節(jié)就不展開了）二，評估項目現(xiàn)金流——第一還款來源三，評估增信措施——項目的第二，第三還款來源。

2、房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)步入白銀時代，那么地產(chǎn)信托還能投資嗎，怎么篩選地產(chǎn)項目？

感謝邀請回答這個問題，不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了白銀時代，伴隨著人們對于房產(chǎn)的熱度逐漸降低和需求得到不斷的滿足，房產(chǎn)似乎已經(jīng)進入了一個平穩(wěn)期，那么作為房地產(chǎn)行業(yè)的金融衍生品地產(chǎn)信托是不是可以投資？借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。地產(chǎn)信托存在的目的是什么？這點要清楚第一、地產(chǎn)信托存在的主要目的就是為了便于房地產(chǎn)行業(yè)融資，

以目前來看我國大多數(shù)房企的自有資金比例不超過20%，大多數(shù)是需要貸款和各種渠道融資。根據(jù)2019年第一季度的統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，貸款（銀行和個人按揭）、自籌資金和定金及預(yù)收款分別占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的資金的30%左右的來源，基本是三分天下的局面，可以說這三個渠道也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道。那么自籌資金這塊我們可以理解為開發(fā)商自己籌集和從其他機構(gòu)獲取，其中就包括地產(chǎn)信托獲得的資金，

第二、無論是什么信托其主要目的是為了便于企業(yè)融資生產(chǎn)產(chǎn)品投入市場，房地產(chǎn)業(yè)就是項目盡快完成并出售（說到底還是項目本身）。地產(chǎn)信托的目的也是為了如此，開發(fā)商本身就是依靠借貸過日子的企業(yè)，高資金流轉(zhuǎn)才能夠維持企業(yè)的正常運營，而要想維持資金不斷，就必須付出比市場高的利息成本才能獲得足夠的資金支持，而信托資金也正是因為相對高的收益率（一般在10%以上）才可以快速籌集足夠資金。