在商業(yè)公式中，“Return回報(bào)”意為“利潤(rùn)profit”，介詞“on”指“除以”。投資回報(bào)率指回報(bào)(A-B)除以投資(B)
三、商鋪投資收益率的計(jì)算
商鋪投資收益率四種算法
目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢?據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：
1.租金回報(bào)率法
公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報(bào)率分析法
公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
3.內(nèi)部收益率法
房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。
上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。
不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法
基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。
任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢?
四、如何計(jì)算投資回報(bào)率
有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：
計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)
計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢?現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：
套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率=2萬元×12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12%
要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報(bào)率=(215-200)/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5%
3. 美元理財(cái)收益率底
國(guó)內(nèi)投資者可以通過：美元理財(cái)產(chǎn)品、美元存款、美元計(jì)價(jià)QDII、B股、海外保險(xiǎn)、海外直接投資、美國(guó)房產(chǎn)等常規(guī)渠道，進(jìn)行美元投資。
渠道一：美元存款(外資行收益略高)
換匯以后，存銀行活期或定期，是最簡(jiǎn)單的美元投資渠道。
利率：活期存款利率約為0.05%;
定期存款：外資銀行一年期利率約1%左右，較中資銀行高。
存款門檻：外資銀行一般2000美元起存，活期存款賬戶1美元即開;中資銀行100美元起存。
風(fēng)險(xiǎn)：外幣理財(cái)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于匯率市場(chǎng)的波動(dòng)。
渠道二：銀行美元理財(cái)產(chǎn)品(收益率小幅提升)
長(zhǎng)期以來，美元的存款利率一直處于較低水平。從收益率來看，不如購(gòu)買美元銀行理財(cái)產(chǎn)品。
購(gòu)買渠道：銀行柜臺(tái)、手機(jī)銀行。
投資周期：普遍較長(zhǎng)，基本都是半年期或一年期的中長(zhǎng)期產(chǎn)品。
風(fēng)險(xiǎn)：總體屬于低風(fēng)險(xiǎn)投資，其中，非保本浮動(dòng)收益類產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)較高，到期只保障95%的本金安全。
投資門檻：多數(shù)保本型理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買門檻為5000美元或8000美元，非保本浮動(dòng)收益類產(chǎn)品起售金額偏高，需20萬美元。
