三、最后，既然美國(guó)房?jī)r(jià)又暴漲了，次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎?；叵?008年美國(guó)次貸危機(jī)之前，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)也是比較高，而且次貸危機(jī)本質(zhì)上是由于房?jī)r(jià)不穩(wěn)定而導(dǎo)致的，如今美國(guó)房?jī)r(jià)再次迎來(lái)暴漲，可以看成是房?jī)r(jià)泡沫的前奏嗎，美國(guó)次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱，一、先來(lái)看看，2008年美國(guó)次貸危機(jī)是怎么形成的。

1、美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎？

根據(jù)廣受推崇的Case-Shiller指數(shù)，在全國(guó)范圍內(nèi)，美國(guó)房?jī)r(jià)目前正以每年15%的速度增長(zhǎng)。換句話說(shuō)，以過(guò)去30年來(lái)的最快速度增長(zhǎng)，與此同時(shí)，2021年5月，現(xiàn)房銷(xiāo)售中位數(shù)超過(guò)350,000美元，比上一年增長(zhǎng)24%?；叵?008年美國(guó)次貸危機(jī)之前，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)也是比較高，而且次貸危機(jī)本質(zhì)上是由于房?jī)r(jià)不穩(wěn)定而導(dǎo)致的，如今美國(guó)房?jī)r(jià)再次迎來(lái)暴漲，可以看成是房?jī)r(jià)泡沫的前奏嗎？次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎？一、先來(lái)看看，2008年美國(guó)次貸危機(jī)是怎么形成的？2000年3月，美國(guó)聯(lián)邦政府訴微軟壟斷案，微軟敗訴，隨之美國(guó)股市互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)走弱，美聯(lián)儲(chǔ)為降低失業(yè)率，提振經(jīng)濟(jì)，多次降低基準(zhǔn)利率（降息），此為背景，

利率降低后，債券等固定收益類(lèi)產(chǎn)品收益率低，股票正經(jīng)歷崩盤(pán)后的低迷期，大家手里的錢(qián)沒(méi)地方投，于是就轉(zhuǎn)向低迷很久的房地產(chǎn)，隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，此為故事的開(kāi)端。此時(shí)，銀行正常發(fā)放按揭貸款，并會(huì)按申請(qǐng)人信用水平和償債能力，分為不同等級(jí)，如收入高且穩(wěn)定，工作光鮮的信用等級(jí)就高，反之越低，一開(kāi)始故事很美，銀行賺中間費(fèi)，管理費(fèi)和利率差，有錢(qián)的投資人拿到穩(wěn)定的投資收益，窮人貸款買(mǎi)到了房，銀行也感覺(jué)沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

于是銀行膽子越來(lái)越大，加上利率一直降，什么人都能拿到貸款買(mǎi)房，原來(lái)首付30%，還要收入證明，現(xiàn)在首付5%甚至0首付，站在街上拍張照片就能拿到貸款，而且貸款買(mǎi)的房還能做抵押再貸款買(mǎi)第二套房，這種流動(dòng)性過(guò)剩背景下，房地產(chǎn)泡沫就起來(lái)了，直到2005年，美聯(lián)儲(chǔ)突然覺(jué)得房地產(chǎn)泡沫太大，而且美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本復(fù)蘇，就開(kāi)始不斷加息，抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。

當(dāng)利率上漲到一定水平，那部分次級(jí)貸款人就還不起貸款了，一方面因?yàn)檫€貸壓力增大，另一方面由于緊縮貨幣政策降低就業(yè)率和工資上漲，市場(chǎng)開(kāi)始變味了，越來(lái)越多的次級(jí)貸款違約，房子沒(méi)人肯接盤(pán)，市場(chǎng)突然供過(guò)于求，房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下。房?jī)r(jià)一跌，房東趕緊賣(mài)房，貸款100萬(wàn)美元買(mǎi)了套房，剛還一年貸，房?jī)r(jià)突降25%，原來(lái)100w房子現(xiàn)在只值75w了，而且還要繼續(xù)跌50%，他們只能主動(dòng)違約，要求銀行收回房子，拒絕繼續(xù)償還貸款，

發(fā)貸款的銀行和給銀行存錢(qián)的人突然拿不到錢(qián)了，隨之雷曼兄弟破產(chǎn)，貝爾斯登破產(chǎn)等，而把錢(qián)交給雷曼兄弟的機(jī)構(gòu)和個(gè)人就慌了，他們的本金也沒(méi)了，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力驟降，所有人都開(kāi)始要求收回資金，提前償貸，整個(gè)市場(chǎng)一潭死水，最終金融危機(jī)爆發(fā)，歷史上叫做次貸危機(jī)。二、如今的美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，有是什么原因引起的呢？其實(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)去一年來(lái)的瘋漲，是有很多因素疊加造成的，主要包括如下：1、史無(wú)前例的量化寬松大量印錢(qián)，短短時(shí)間里貨幣量幾乎翻倍，如果有什么東西不漲才是奇怪的，

2、居家隔離一年來(lái)美國(guó)人儲(chǔ)蓄率大增，存款暴漲，很多人攢到首付。要知道美國(guó)買(mǎi)房普通人最低5%首付，按中位數(shù)房?jī)r(jià)30萬(wàn)算，1.5萬(wàn)首付即可買(mǎi)房，按照疫情中15%的儲(chǔ)蓄率來(lái)說(shuō)，一個(gè)年入10萬(wàn)的家庭過(guò)去這一年即可攢出首付，那還不買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。3、在美國(guó)買(mǎi)房除首付是道小檻外，還有信用分?jǐn)?shù)這道坎，在2020年，美國(guó)人平均信用分?jǐn)?shù)上漲8點(diǎn)，是2016年以來(lái)最高，同時(shí)也是09年以來(lái)連續(xù)第11個(gè)年份的信用上漲，更近一步擴(kuò)大了潛在購(gòu)房人數(shù)。

4、疫情隔離期間創(chuàng)造了換房買(mǎi)房的動(dòng)力，畢竟一天到晚要是一定要蝸在家里，還是要有個(gè)大點(diǎn)的房子才好，甚至如疫情期大量裁員和辭職造成大批人換工作去其他城市需要換房等理由，都會(huì)造成搶購(gòu)，5、美聯(lián)儲(chǔ)大量發(fā)錢(qián)，但疫情期間美國(guó)生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)停滯，再加上過(guò)去很多年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率很不好，低附加值的產(chǎn)業(yè)都去了第三世界國(guó)家，高附加值的產(chǎn)業(yè)盤(pán)子沒(méi)法吸收如此多的投資，導(dǎo)致熱錢(qián)無(wú)處可去，于是要么咬著牙繼續(xù)爆炒股市，要么流向房地產(chǎn)試圖分散風(fēng)險(xiǎn)。