一、老房貸與新房貸的計算基礎(chǔ)并不一樣，利率與LPR無關(guān)，要想跟隨LPR變化需要等到利率轉(zhuǎn)換完成以后。存量房貸的利率計價與新房貸的計價基礎(chǔ)并不相同，本次利率下調(diào)與房貸相關(guān)的對象是LPR（貸款市場報價利率），所以以前以基準利率為計價基礎(chǔ)的房貸不受影響，而即使是已掛鉤LPR的房貸，最早也是在去年10月份以后才正式掛鉤新辦理的房貸利率計價，目前還沒有一筆可以滿足“重定價周期需要一年以上”這個條件，所以已經(jīng)辦理好的新房貸和老房貸的利率都不會隨著這次的LPR的變化而變化，只有在辦理了掛鉤LPR的房貸利率并剛好達到重定價周期時，才能受益于LPR利率的下調(diào)。
1、央行降低貸款利率，已經(jīng)貸款的房貸利率會調(diào)整嗎？該怎么計算？
本次利率下調(diào)與房貸相關(guān)的對象是LPR（貸款市場報價利率），所以以前以基準利率為計價基礎(chǔ)的房貸不受影響，而即使是已掛鉤LPR的房貸，最早也是在去年10月份以后才正式掛鉤新辦理的房貸利率計價，目前還沒有一筆可以滿足“重定價周期需要一年以上”這個條件，所以已經(jīng)辦理好的新房貸和老房貸的利率都不會隨著這次的LPR的變化而變化，只有在辦理了掛鉤LPR的房貸利率并剛好達到重定價周期時，才能受益于LPR利率的下調(diào)。
一、老房貸與新房貸的計算基礎(chǔ)并不一樣，利率與LPR無關(guān)，要想跟隨LPR變化需要等到利率轉(zhuǎn)換完成以后，1、存量房貸的利率計價與新房貸的計價基礎(chǔ)并不相同。（1）、存量房貸利率的決定因素，存量房貸可以指所有在去年10月8日以前就已經(jīng)辦妥并出款的房貸，這部分房貸占了房貸余額的大多數(shù)比例，它的計價基礎(chǔ)是基準利率，購房者的實際房貸利率在購房時會出現(xiàn)在基準利率的基礎(chǔ)上上浮或下浮的現(xiàn)象。
具體的浮動情況要看購房當時的市場環(huán)境，市場過冷或者過熱時都可能會遇到比基準利率更低或更高的利率浮動，首套房上下浮的幅度最大時都可以達到基準利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大，所以存量房貸利率計價由基準利率和其上下浮幅度決定，而其中的基準利率就是房貸利率變動的根本，變動幅度一經(jīng)定下將在合同期內(nèi)不再改變，因此只有當基準利率出現(xiàn)調(diào)整時，才會引起這類房貸利率的變化，這些都與LPR無關(guān)。
但這一現(xiàn)象將會隨著存量房貸利率改革而出現(xiàn)改變，后面我們將會談到這個內(nèi)容，（2）、LPR房貸利率的計算準則。LPR掛鉤房貸利率的計價是在去年10月8日以后，這種計價方式使房貸利率的計價基礎(chǔ)由原來的基準利率變換為LPR，新的房貸利率的計算方式為LPR 加點數(shù)這兩部分組成，其中的加點數(shù)是調(diào)控房貸利率的重要手段，在市場上它會隨著市場的冷熱變化而變化，但一經(jīng)在辦理時寫進房貸合同后則對于辦理人來說不會再改變。
而其中的LPR是利率市場化推進中重要一環(huán)，LPR每月20日將重新報價，使利率可以更加貼近市場情況，所以對于打算購房的人來說，每個月都可能會面臨不同的利率，而對于已經(jīng)掛鉤LPR辦理房貸的人來說，每月LPR的變化并不一定會影響實際房貸利率的變化。因為房貸利率新政規(guī)定了一個重定價周期，可以理解為合同約定的變化間隔時間，這個時間間隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房貸利率至少也要一年以上才會更新一次LPR來重新計算利率，
具體的時間間隔是1年、2年、5年或更長可以和商業(yè)銀行協(xié)商，而所采用的LPR就是重新計價時最近的那個LPR數(shù)值，一經(jīng)確定后在間隔期內(nèi)保持不變，直到期滿再引入當時新的LPR重新計算，如此循環(huán)。所以從這個角度來看，這次LPR下調(diào)只會對還未辦理房貸的人產(chǎn)生影響，使他們有機會拿到比此前更低一些的房貸利率，而對所有已經(jīng)購房的人都不會造成利率調(diào)整，因為即使在去年10月8號就辦理了LPR房貸利率的人，也未達到一年這個最短的變換周期，
2、存量房貸將進行利率改革，后期如果選擇掛鉤LPR計價，將會在重定價時跟隨LPR變化。雖然這次的LPR下調(diào)不會直接造成存量房貸利率的調(diào)整，但由于LPR是每月20號會重新公布新的數(shù)值，以后的LPR有非常大的可能出現(xiàn)變化，所在從長遠來說，后續(xù)如果LPR出現(xiàn)繼續(xù)下調(diào)是有可能讓廣大背負房貸的人受益的，包括原來以基準利率計價的存量房貸用戶，
為什么這樣說呢？因為根據(jù)央行針對存量貸款的新政，存量房貸必須要在2020年的3-8月這段時間內(nèi)完成轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的方式有兩種，一種是轉(zhuǎn)為以LPR計價，另一種是轉(zhuǎn)換成固定利率。所以如果選擇轉(zhuǎn)換成以LPR為房貸利率計價基礎(chǔ)的方式，那在房貸合同重定價間隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR進行重新計算利率，如果后面利率繼續(xù)下行成為事實，那就有機會享受到更優(yōu)惠的利率。
