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1，地稅征收標(biāo)準(zhǔn)

地稅把個(gè)人經(jīng)營承包的稅也給你定進(jìn)了。

國稅定額為5000元，那是應(yīng)稅營業(yè)額。按3%~6%交納增值稅。還要按5000元的0.1%（即每月5元）交納防洪費(fèi)。地稅那塊，要按你實(shí)際交納的增值稅計(jì)算交納附加稅。包括：城建稅7%，教育附加3%，地方教育附加1%。另外，需要按月交納所得稅。這個(gè)一般是由地稅給予定稅。大約為國稅的一半。

按規(guī)定，零售店個(gè)體工商戶是否查帳征收由國稅局決定，所以國稅局對你店采取5000元的核定征收，地稅可以比照國稅的定額也采取核定征收。收你150元應(yīng)該是個(gè)人所得稅地稅按國稅5000的定額以3%征收率征收。這是合法的。

你是屬于銷售業(yè)，應(yīng)在國稅繳納增值稅，定額5000的話，每個(gè)月要來地稅上繳城建稅和教育費(fèi)附加，金額為增值稅額的5%和3%

地稅征收標(biāo)準(zhǔn)

2，進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅分別是什么意思國稅和地稅又是什么啊

進(jìn)項(xiàng)稅為一般納稅人購進(jìn)貨物取得增值稅專用發(fā)票上注明的稅金，不記入材料成本；銷項(xiàng)稅為一般納稅人出售貨物金額/1.17*17%，銷項(xiàng)稅不計(jì)入收入。一般納稅人應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅國稅征收增值稅、消費(fèi)稅及2002年6月30日以后成立企業(yè)的企業(yè)所得稅；地稅征收營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、教育附加、個(gè)人所得稅、資源稅等及2002年6月30日以前成立企業(yè)的所得稅，也就是地方稅。

如果你是增值稅一般納稅人的企業(yè)，在購進(jìn)商品、材料時(shí)對方繳納的增值稅對你來說就是進(jìn)項(xiàng)對銷貨方來說就是銷項(xiàng)。你銷售貨物或提供勞力應(yīng)給對方開票發(fā)票而給稅務(wù)局繳納的增值稅就是銷項(xiàng)稅。而最終你要給稅務(wù)局繳的稅款就是你銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)之后的差額。如果這個(gè)月的銷項(xiàng)比進(jìn)項(xiàng)少的話多余部分可以留給下個(gè)月抵扣，這就叫進(jìn)項(xiàng)留抵。如果不是一般納人的話不存進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅。你只根據(jù)收入比例繳稅就可以了。這個(gè)比例就比一般納稅人的稅率低，不能抵扣。

進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅分別是什么意思國稅和地稅又是什么啊

3，營業(yè)執(zhí)照國稅地稅

問題有點(diǎn)太模糊，是想問其先后順序嗎？辦理營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，如果你是雙管戶的話，就先到國稅辦理稅務(wù)登記證，再到地稅蓋章就可以了，如果你是單管戶（三產(chǎn)，只有地稅管理的）就直接到地稅辦理稅務(wù)登記就可以了，無需到國稅辦理?；貜?fù)005106510351所說的稅的問題：企業(yè)繳稅是分國地稅的，不管是繳納還是核算，主體稅種如增值稅是需要分別核算銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)繳增值稅等科目的，其他的如印花稅是可以直接進(jìn)管理費(fèi)用的，也因?yàn)橹恍柘虻囟惱U納就無需再劃分了。另外，使用結(jié)算帳戶來繳納稅款的，國、地稅的結(jié)算帳戶一般情況下是不能在一個(gè)帳戶上進(jìn)行的，需要分別核算。

營業(yè)執(zhí)照到工商管理部門去年審，國稅、地稅近幾年來都免年審；發(fā)票分別到國稅、地稅辦理繳銷手續(xù)（如貨物銷售、批發(fā)零售等發(fā)票到國稅，旅店、餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等到地稅辦理）有效期一般為六個(gè)月或特定的有效期。

對于單位來說，只要你繳稅就可以了，你不需要分國稅地稅地繳納。

營業(yè)執(zhí)照國稅地稅

4，地稅國稅申報(bào)流程

一、報(bào)增值稅流程: 1.每月10號（如果10號是節(jié)假日，可順延一天）之前到主管稅務(wù)局的征收所去申報(bào)納稅，填增值稅申報(bào)表，申報(bào)表根據(jù)納稅人類型不同也不同：如果是一般納稅人要填一張主表和八張付表；如果是小規(guī)模納稅人只填一張主表和一副付表。 2.增值稅申報(bào)方式有手工申報(bào)、IC卡申報(bào)和網(wǎng)上申報(bào)，手工申報(bào)和IC卡申報(bào)都是要到稅務(wù)機(jī)關(guān)來申報(bào)，不同是IC卡申報(bào)要先在企業(yè)的電腦里先寫卡，然后在到稅務(wù)所申報(bào)。網(wǎng)上申報(bào)是要在網(wǎng)上下載申報(bào)表，填好后再上傳。每個(gè)企業(yè)的申報(bào)方式都不一樣，如果你不知道你們的申報(bào)方式，可向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收所查詢。以上是原申報(bào)方式，現(xiàn)在我們用神州浩天的綜合征管軟件就沒有原來那么繁瑣了，只要輸入相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)表可以生成并打印出來二、企業(yè)所得稅的申報(bào) 1、企業(yè)所得稅每季度終了15日前申報(bào)。具體的說就是4月15號（報(bào)1-3月的）、7月15號（報(bào)4-6月）、10月15日（報(bào)7-9月）下年1月15日（報(bào)上年10-12）之前申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，按季先預(yù)繳企業(yè)所得稅（如果本季度有應(yīng)交所得稅的話）在下年的4月底前對上一年的企業(yè)所得稅進(jìn)行匯算清繳。 2、02年1月1日前成立的企業(yè)，企業(yè)所得稅在地稅申報(bào)，02年1月1日以后新成立的企業(yè)，企業(yè)所得稅在國稅申報(bào)。個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不是企業(yè)所得稅的納稅人而是交個(gè)人所得稅。股份制企業(yè)、有限公司（包括新的一人公司）都需要繳納企業(yè)所得稅。三、稅號是指稅務(wù)登記證號碼。它是由技術(shù)監(jiān)督局的組織機(jī)構(gòu)代碼前面加六位的地區(qū)代碼構(gòu)成的。地稅的稅務(wù)登記證號碼比國稅多三位（后面加了三個(gè)零）。

國稅：月報(bào)，增值稅，資產(chǎn)負(fù)債表，損益表，附報(bào)資料季報(bào)，企業(yè)所得稅年報(bào)，企業(yè)所得稅，資產(chǎn)負(fù)債表，損益表，現(xiàn)金流量表地稅：月報(bào)，綜合報(bào)表一，個(gè)人所得稅季報(bào)，資產(chǎn)負(fù)債表，損益表國稅 ic稅控卡（要抄好稅再去哦！不然還要跑一次呢?。?u盤（做增值稅申報(bào)軟件時(shí)不是要有一個(gè)數(shù)據(jù)上傳--介質(zhì)申報(bào)么？用來存那個(gè)的）打印好的報(bào)表（做增值稅申報(bào)時(shí)最后一項(xiàng)-查詢打印，增值稅總表3張、附表一、附表二、附表三、附表四各一張;當(dāng)然自己要各打一份備查）下面是有的地方要有的地方不用的購票本本月所有銷售發(fā)票（作廢的也要）上月最后一張銷售發(fā)票和下一張空票（比如你這個(gè)月開到00162309，那下一張空票就是00162310）地稅 .填申報(bào)表印花稅，城建稅。教育附加和土地使用稅== 蓋公章，拿到地稅去，教育附加如果多的話要交現(xiàn)金記得要帶￥小規(guī)模的簡單一些，只需要報(bào)個(gè)申報(bào)表就可以了。一般納稅人的要復(fù)雜點(diǎn)，正常程序是先抄稅，再申報(bào)，最后到稅務(wù)局報(bào)稅，一般情況是10號之前，五一和十一延期7天國稅：每月必須要報(bào)的表就是主表，表一（銷項(xiàng)情況），表二（進(jìn)項(xiàng)情況），資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表，附報(bào)資料表，這些表格都是每月必報(bào)的。地稅：個(gè)人所得稅表，營業(yè)稅表，印花稅表（目前我們公司只涉及這三個(gè)稅種），每一個(gè)季度還要申報(bào)資產(chǎn)負(fù)責(zé)表和利潤表。月底把帳軋完后,次月的1到10號必須要進(jìn)行申報(bào)(如最后一天遇節(jié)假日可順延). 如果是網(wǎng)上申報(bào),做好納稅申報(bào)表包括主表(也就是增值稅申報(bào)表),附表一(銷售情況明細(xì)),附表二(進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)),附表三(增值稅專用發(fā)票申報(bào)抵扣明細(xì)),還有資產(chǎn)負(fù)債表和損益表就可以進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)了;如果不是網(wǎng)上申報(bào),就要帶上以上的資料到國稅大廳去申報(bào). 地稅相對要簡單一些,根據(jù)增值稅來報(bào)城建稅(增值稅的7%),教育附加(增值稅的3%),堤坊(增值稅的2%),還有教育發(fā)展稅(銷售收入的千分之一).如果有其它業(yè)務(wù)收入還需報(bào)營業(yè)稅(其它業(yè)務(wù)收入的5%),相應(yīng)的還有營業(yè)稅的附加,即:城建稅(營業(yè)稅的7%),教育附加(營業(yè)稅的3%),堤坊(營業(yè)稅的2%),還有教育發(fā)展稅(其它業(yè)務(wù)收入的千分之一).然后也要有資產(chǎn)負(fù)債表及損益表.到地稅申報(bào)大廳里申報(bào)即可.

1、地稅申報(bào)的稅金有：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅。(1)每月7號前，申報(bào)個(gè)人所得稅。(2)每月15號前，申報(bào)營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。(3)印花稅，年底時(shí)申報(bào)一次(全年的)。(4)房產(chǎn)稅、土地使用稅，每年4月15號前、10月15號前申報(bào)。但是，各地稅務(wù)要求不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報(bào)。(5)車船使用稅，每年4月份申報(bào)繳納。各地稅務(wù)要求也不一樣，按照單位主管稅務(wù)局要求的期限進(jìn)行申報(bào)。(6)如果沒有發(fā)生稅金，也要按時(shí)進(jìn)行零申報(bào)。(7)納稅申報(bào)方式：網(wǎng)上申報(bào)和上門申報(bào)。如果網(wǎng)上申報(bào)，直接登陸當(dāng)?shù)氐囟惥志W(wǎng)站，進(jìn)入納稅申報(bào)系統(tǒng)，輸入稅務(wù)代碼、密碼后進(jìn)行申報(bào)就行了。如果是上門申報(bào)，填寫納稅申報(bào)表，報(bào)送主管稅務(wù)局就行了。2、國稅申報(bào)的稅金主要有：增值稅、所得稅。(1)每月15號前申報(bào)增值稅。(2)每季度末下月的15號前申報(bào)所得稅。(3)國稅納稅申報(bào)比較復(fù)雜，需要安裝網(wǎng)上納稅申報(bào)系統(tǒng)，一般國稅都要對申報(bào)單位進(jìn)行培訓(xùn)的。抄稅報(bào)稅流程：抄稅就是把當(dāng)月開出的發(fā)票全部記入發(fā)票IC卡，然后報(bào)稅務(wù)部門讀入他們的電腦以此做為你們單位計(jì)算稅額的依據(jù).一般抄了稅才能報(bào)稅的,而且抄過稅后才能開具下個(gè)月發(fā)票的,就相當(dāng)于是一個(gè)月的開出銷項(xiàng)稅結(jié)清一下。抄稅和報(bào)稅是兩個(gè)流程,統(tǒng)稱為抄報(bào)稅：IC卡是購發(fā)票、開發(fā)票和抄稅用的。1、購發(fā)票時(shí)，持IC卡和發(fā)票準(zhǔn)購證去稅務(wù)局辦理，購買回來后，將IC卡插入讀卡器中，讀入到防偽稅控開票軟件中，用以開具發(fā)票時(shí)所用。2、開發(fā)票時(shí)，首先將IC卡插入讀卡器，然后進(jìn)入開票系統(tǒng)中進(jìn)行開具發(fā)票的操作(怎樣開發(fā)票，你一定會(huì)吧?就不詳細(xì)說明了)，需要注意的是，電子版的發(fā)票與打印的發(fā)票用紙必須是同一張發(fā)票。3、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的認(rèn)證，如果你單位購貨時(shí)取得了增值稅發(fā)票，月末前持發(fā)票的抵扣聯(lián)去稅務(wù)局進(jìn)行認(rèn)證。4、抄稅，月末終了，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)規(guī)定的抄稅時(shí)限(一般是次月的1-5日)，將本月已經(jīng)開具使用的發(fā)票信息抄入到IC卡中，然后打印出紙質(zhì)報(bào)表并加蓋公章，持IC卡和報(bào)表去稅務(wù)局大廳進(jìn)行抄稅。5、報(bào)稅，待財(cái)務(wù)決算做完后，進(jìn)行納稅申報(bào)表的填寫、審核、報(bào)稅的操作，報(bào)完稅后，進(jìn)行申報(bào)表的打印，包括主表和附表。此項(xiàng)的操作，都是在機(jī)器中“增值稅一般納稅人納稅申報(bào)電子信息采集系統(tǒng)”軟件中完成的，關(guān)于進(jìn)銷項(xiàng)發(fā)票的填寫可以網(wǎng)上下載，既快又準(zhǔn)確。季度末，將本季度的申報(bào)表主表報(bào)送到稅務(wù)局。

5，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門的規(guī)章、通知、批復(fù)等。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營活動(dòng)三種類別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)從土地使用權(quán)的出讓，一直到房產(chǎn)完工進(jìn)行銷售過程需要與其他企業(yè)發(fā)生交易行為，比如資金借貸、合作開發(fā)、投資入股等；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)由于日常的經(jīng)營需要，進(jìn)行企業(yè)框架的重組，比如設(shè)立項(xiàng)目公司、銷售公司、公司分立、合并等。在這些日常經(jīng)營活動(dòng)中，都涉及到稅收方面的問題，由于采用不同的方式進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)，所帶來的稅負(fù)是不一樣，因此可以通過科學(xué)、合理的經(jīng)營方式來取得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負(fù)的效果：1、通過不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對A公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。A公司主要可以采取三種方式與B公司進(jìn)行合作：第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過金融機(jī)構(gòu)將300萬資金出借給B公司參與房產(chǎn)開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。第二種方式下，假設(shè)A公司通過金融機(jī)構(gòu)將300萬借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加3.3萬元，企業(yè)所得稅18.71萬元，稅后利潤37.99萬元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是A公司直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來確定經(jīng)營投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。2、合作建房的稅務(wù)籌劃根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而B企業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒有土地，這時(shí)雙方走到一塊，要合作建房，應(yīng)該采取什么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定，合作建設(shè)房屋可以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類，一小類是用土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)，在這種情況下一方按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子稅目征收營業(yè)稅收，另一方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；還有一小類是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，在這種情況下，對一方按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，另一方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以資金合股，成立合營企業(yè)。建立合營企業(yè)這種合作方式，又分為三種情況征收營業(yè)說：(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對一方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅，(二)房屋建成后提供土地使用權(quán)的一方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于其將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅，(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為.因此,首先對一方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。另根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號），對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，A公司與B公司采用建立合營企業(yè)，并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn), 共享利潤，可以不用交納5%的高額營業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當(dāng)然共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就意味著A公司要承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。三、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。關(guān)于各稅種的減免稅規(guī)定在各個(gè)稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定，在這里就不重復(fù)了。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和其他經(jīng)營活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對象，同時(shí)還包括對外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為33%。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策的稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，還可以通過納稅義務(wù)人構(gòu)成的稅務(wù)籌劃，比如設(shè)立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨(dú)立法人，如果盈利，其利潤不能并入母公司利潤，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的納稅義務(wù)人單獨(dú)交納企業(yè)所得稅。當(dāng)子公司所在地稅率較低時(shí)，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負(fù)較低。但是采用設(shè)立分公司的話，就不能達(dá)到上述籌劃效果，因?yàn)榉止静皇仟?dú)立法人，只能將其利潤并入母公司交納企業(yè)所得稅，無論其所在地稅負(fù)高低，均不能增減公司的整體稅負(fù)?，F(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的法規(guī)、規(guī)章主要是《所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等對所有類型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專門針對房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅收依據(jù)是2006年1月1日開始實(shí)施的國稅發(fā)[2006]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，而2003年頒布的國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》同時(shí)廢止。由于國稅發(fā)[2006]31號是2006年1月1日開始實(shí)施的，所以著重介紹一下該文件的內(nèi)容。（一）與[2003]83號文件相比，國稅發(fā)〔2006〕31號文件作了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。（二）對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。（三）規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則。對公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等主要成本項(xiàng)目，國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。（四）增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(nèi)(含50%)的部分，可在按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負(fù)擔(dān)的利息支出，不得扣除。（五）規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)。（六）對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品(包括代理銷售)為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2、土地增值稅的稅務(wù)籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產(chǎn)市場而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。（一）根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（二）利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來損失。 1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。某城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為X時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下： 5.5％X（5％的營業(yè)稅、7％的城市維護(hù)建設(shè)稅、3％的教育費(fèi)附加。），這時(shí)其全都允許扣除項(xiàng)目金額如下：100＋5.5％X。根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，允許扣除金額為107.0 7（100＋5.5％×128.48）。2.假如納稅人提高售價(jià)。當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時(shí)的售價(jià)為128.48＋y.由于售價(jià)提高y，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％y.這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額和增值額如下：允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％y，增值額＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化簡后增值額的計(jì)算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的效益，超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.3 4（128.48＋8.86）。通過以上兩種情況的分析：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項(xiàng)目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.34，否則，價(jià)格提高帶來的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。（三）利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利?？傊悇?wù)籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務(wù)籌劃的區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。紅茶_蟲子

1、房產(chǎn)公司將幾處門面轉(zhuǎn)至物業(yè)公司并辦理了物業(yè)公司的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，對房產(chǎn)公司而言，不論是否取得收入，均視同銷售。2、但如果房產(chǎn)公司將其作為投資，接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，是不視同銷售的，不征稅。（財(cái)稅[2002]191號） 3、如果是將物業(yè)公司的門面分至股東，視同物業(yè)公司銷售行為，按差額征稅。不存在重復(fù)征稅，如果前道未征，這里按全額征稅。 4、因?yàn)槊哭D(zhuǎn)一次產(chǎn)權(quán)，每次都要按轉(zhuǎn)讓金額交一道契稅。計(jì)稅金額不作任何扣除。所以理論上多次轉(zhuǎn)讓是不劃算的。 5、從營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅方面看，沒有太大的差別。尤其是目前稅務(wù)部門對新辦企業(yè)優(yōu)惠及關(guān)聯(lián)企業(yè)交易規(guī)定限制挺嚴(yán)格的情形下，沒有必要如此做。 6、唯一變通的，就是低價(jià)銷售。還要看稅務(wù)部門是否認(rèn)可。

契稅好像和你關(guān)系不大吧最多是代繳一下銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：銷售稅金及附加及印花稅 ①=5000×5%×（1+7%+3%+0.05%） =287.5萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3400+287.5=3687.5萬元增值額=5000-3687.5=1312.5萬元增值率=1312.5÷3687.5×100%=35.6%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 1312.5×30%=393.75萬元所得稅：（5000-3400-393.75-287.5）*0.25=229.69總稅額為：287.5+393.75+229.69=910.94萬元銷售豪華住宅：銷售稅金及附加①=5800×5%×（1+7%+3%+0.05%） =333.5萬元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3400+333.5+800=4666.5萬元增值額=5800-4666.5=1133.5萬元增值率=1133.5÷4666.5×100%=24.3%適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 1133.5×30%=340.05萬元所得稅=（5800-333.5-340.05-3400-800）*0.25=231.61合計(jì)：333.5+340.05+231.61=905.16萬元　　通過上述計(jì)算可以看出，籌劃后比籌劃前少繳納了5.78萬元。