有一個(gè)比較重要的、受“二套房”影響的因素。上面示例中，家庭名下已無(wú)房，但是有過(guò)一套房的貸款記錄，所以，再行購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，按照二套房來(lái)核定首付比例和貸款利率，因?yàn)橹百?gòu)房有過(guò)貸款記錄，所以，如果新購(gòu)的這套房打算貸款，非?？赡馨凑斩追坑?jì)算首付比例和貸款利率。

1、什么叫第二套房？

您好！關(guān)于“第二套房”如何認(rèn)定，是一個(gè)簡(jiǎn)單而又稍顯復(fù)雜的問題。它與名下房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)類型、房與貸等多種因素有關(guān)，影響范圍也不同，簡(jiǎn)單解釋一下：二套房是如何認(rèn)定的？名下房產(chǎn)數(shù)量的認(rèn)定，是“以家庭為單位”。這里涉及到兩個(gè)問題：一個(gè)問題是什么算家庭，一個(gè)問題是什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算，1.家庭，指的是夫妻與未成年子女。

用三個(gè)例子來(lái)說(shuō)明一下：示例（1）：男女結(jié)婚之后，共同購(gòu)買了一套房子，之前均無(wú)房產(chǎn)，這時(shí)候，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，這個(gè)家庭，就算有一套房。再行購(gòu)買，算第二套，示例（2）：男女結(jié)婚之前，男方名下有一套房子，是其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。隨后結(jié)婚，雙方共同出資購(gòu)買了一套房子，登記在女方名下，這個(gè)家庭，視作有兩套房——因?yàn)槟蟹矫掠蟹?，女方名下有房（其?shí)這套房算夫妻共同財(cái)產(chǎn)）。

示例（3）：男女結(jié)婚之后生了一個(gè)孩子，隨后二人出資購(gòu)買了一套房子，登記在孩子名下。在孩子未成年階段，視作這個(gè)家庭有一套房子，如果再行購(gòu)買，算第二套。也就是說(shuō)，家庭單位，不管房產(chǎn)是誰(shuí)的名字、是屬于夫妻共同房產(chǎn)還是一方的個(gè)人房產(chǎn)，均計(jì)入套數(shù)，2.什么房產(chǎn)計(jì)入套數(shù)計(jì)算。按照目前的限購(gòu)政策，計(jì)入房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算的房產(chǎn)類型，主要指的是普通商品住宅，

所以，一般情況下，商業(yè)類的房產(chǎn)（例如寫字樓、商鋪等）不計(jì)入套數(shù)。還有一類比較常見的房產(chǎn)類型：宅基地房，宅基地房，也不計(jì)入套數(shù)計(jì)算。3.跨區(qū)域問題，有些家庭確實(shí)有多套房，但是想在異地購(gòu)房。那么，異地購(gòu)房計(jì)不計(jì)入套數(shù)計(jì)算？這個(gè)要看登記系統(tǒng)，例如，在A地有兩套房，現(xiàn)在想在B地再買一套。如果AB聯(lián)網(wǎng)（包括銀行系統(tǒng)），那么是能夠查到名下房產(chǎn)數(shù)量的，這時(shí)候再行購(gòu)買，將視為多套房，

查不到，B地房算首套。房與貸的問題以上是通用的、認(rèn)定首套、二套房的基本規(guī)則，但是，還有一個(gè)比較重要的、受“二套房”影響的因素：貸款購(gòu)房問題。舉個(gè)例子：假設(shè)之前有過(guò)一套按揭房，后來(lái)把貸款還清之后賣掉了，家庭名下已經(jīng)沒有其他房產(chǎn)?，F(xiàn)在打算購(gòu)買一套，新購(gòu)買的這套房子，算首套么？如果按照套數(shù)計(jì)算規(guī)則，新購(gòu)買的這套房肯定算唯一住房——因?yàn)榧彝ッ聼o(wú)房。

但是，因?yàn)橹百?gòu)房有過(guò)貸款記錄，所以，如果新購(gòu)的這套房打算貸款，非?？赡馨凑斩追坑?jì)算首付比例和貸款利率，這就涉及到另外一個(gè)認(rèn)定規(guī)則：叫做“認(rèn)房認(rèn)貸”。這個(gè)規(guī)則全國(guó)不統(tǒng)一，地方自行而定，影響的是貸款購(gòu)房的問題。房、貸組合起來(lái)有三種方式，用上面的例子來(lái)解釋一下：一種方式是“認(rèn)房認(rèn)貸”，這種認(rèn)定方式下，家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)、是否有過(guò)貸款購(gòu)房記錄，均計(jì)入套數(shù)計(jì)算。

上面示例中，家庭名下已無(wú)房，但是有過(guò)一套房的貸款記錄，所以，再行購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，按照二套房來(lái)核定首付比例和貸款利率，當(dāng)然，如果全款購(gòu)買，就不涉及此問題（下同）。一種方式是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這種認(rèn)定方式下，不考慮之前有無(wú)貸款記錄，僅看家庭名下的房產(chǎn)數(shù)量。上面示例中，再行購(gòu)買房產(chǎn)，將按照首套房核算貸款比例和首付，

2、二套房到底什么意思？

“二套房”是第二套普通自住房的簡(jiǎn)稱，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定的，借款人家庭人均住房面積高于當(dāng)?shù)仄骄降?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的房貸房。1、貸款買過(guò)一套房，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)能查詢到房產(chǎn)，再貸款買房，算二套，2、貸款買過(guò)一套房，后來(lái)賣掉，通過(guò)房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房，算二套。