首先要明白一點(diǎn)，現(xiàn)在沒有“房貸基準(zhǔn)利率”的說法了，可以說“LPR基礎(chǔ)利率”。房貸執(zhí)行LPR利率，按央行相關(guān)規(guī)定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關(guān)，也就是選擇了“重定價(jià)周期”的消費(fèi)者，只有“重定價(jià)日”到了，你的按揭房貸利率才會(huì)依據(jù)就近報(bào)價(jià)的五年期LPR的變化而變化一次。

1、2021年一月一號(hào)為什么房貸利率降了，我的月供反而變多了？

這種情況確實(shí)存在，并不是銀行在算計(jì)客戶，而有特殊性。一般有四種情況；1、疫情期間有暫停還款的，少還部分會(huì)累積到最后一期，發(fā)生利率調(diào)整后，重新計(jì)算分期還款額，最后一期的金額攤分到每一期，導(dǎo)致利率調(diào)整后還款額不降反升。2、所剩期數(shù)很少的賬戶，若只有幾期就要到期了，調(diào)整前最后一期與每月固定還款數(shù)會(huì)有小額差異，如多出幾十元，調(diào)整后會(huì)將最后一期應(yīng)還數(shù)分推到幾個(gè)月，可能導(dǎo)致每月還款額少量提升。

3、上一次利率調(diào)整后（一般是2016年1月1日），有進(jìn)行過大額提前還本的貸款：在提前還本前，當(dāng)月已經(jīng)產(chǎn)生了應(yīng)計(jì)利息，提前還本后，分期還款額會(huì)變小，如果新的分期還款額小于當(dāng)月的應(yīng)計(jì)利息，則會(huì)出現(xiàn)開頭一期或者幾期只還利息不還本金的情況。這種情況會(huì)將這幾期少還的本金積累到最后一期，導(dǎo)致最后一期的還款額變大，所以利率調(diào)整后，分期還款額重新攤分，少量貸款會(huì)出現(xiàn)不降反升的情況，

4、在貸款開戶放款前，銀行提高了利率，但是沒有相應(yīng)修改分期還款額，每月應(yīng)還數(shù)大于實(shí)際償還數(shù)，差額部分積累到最后一期，導(dǎo)致最后一期的分期還款額較大，利率調(diào)整后，重新攤分，也可能導(dǎo)致不降反升。個(gè)人貸款涉及千家萬戶，解釋工作非常艱難，情緒一激動(dòng)，容易產(chǎn)生糾紛，但說真的，銀行都是系統(tǒng)自動(dòng)控制，不會(huì)算計(jì)客戶，大可放心。

2、銀行房貸基準(zhǔn)利率降低了，但銀行實(shí)際利率不變，這是怎么回事？

首先要明白一點(diǎn)，現(xiàn)在沒有“房貸基準(zhǔn)利率”的說法了，可以說“LPR基礎(chǔ)利率”，2019年8月20日以后，新增房貸利率已轉(zhuǎn)換成LPR利率機(jī)制，并且存量房貸也要在2020年3月1日至8月31日全部轉(zhuǎn)換成LPR模式。新的房貸利率模式：五年期LPR利率 點(diǎn)數(shù)，LPR利率每月20日?qǐng)?bào)價(jià)一次，作為新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。

也就是說LPR利率每月在變化，可是你的按揭利率（實(shí)際利率）并不一定變化，為什么會(huì)這樣呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家銀行每次報(bào)價(jià)出來后，五年期LPR利率會(huì)結(jié)合樓市調(diào)控政策走向，而做出適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。從某種程度上講，五年期LPR并不一定是完全按照市場(chǎng)流動(dòng)性因素來決定，我們看到自新LPR利率執(zhí)行以來，一年期LPR變化了3次，五年期LPR變了2次，不同期LPR并沒有同時(shí)間變化。

此其一，2、房貸執(zhí)行LPR利率，按央行相關(guān)規(guī)定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關(guān)。而執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率的按揭房貸，可以選擇“重定價(jià)周期”，重定價(jià)周期至少是一年，也就是說，選擇了“重定價(jià)周期”的消費(fèi)者，只有“重定價(jià)日”到了，你的按揭房貸利率才會(huì)依據(jù)就近報(bào)價(jià)的五年期LPR的變化而變化一次。