居民去杠桿勢(shì)在必行,對(duì)于股市,我們只要防止場(chǎng)外配資死灰復(fù)燃,而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),我們既要居民去杠桿,還要打擊首付貸、現(xiàn)金貸等肆意給購(gòu)房者加杠桿這種亂像?,F(xiàn)在,股市的杠桿早被叫停,所以,居民去杠桿主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)在不是要不要居民去杠桿,而是居民的杠桿率已經(jīng)用到極致,再不降也不行了,到時(shí)候真的爆發(fā)房地產(chǎn)金融危機(jī),就難以控制了。
1、樓市去杠桿什么意思?
杠桿是什么?是省力工具,杠桿越大越省力。阿基米德曾經(jīng)說(shuō),給我一個(gè)支點(diǎn)我可以翹起地球,這就是杠桿的巨大威力。放到房地產(chǎn)行業(yè),杠桿就是以小博大,為了簡(jiǎn)化直觀咱們暫且不考慮稅費(fèi)、利息等支出對(duì)投資回報(bào)的影響,單純從杠桿的角度分析。打個(gè)比方,你全款買房,房?jī)r(jià)上漲10%,你的投資回報(bào)就是10%,但如果你首付五成剩下的貸款,那么當(dāng)房?jī)r(jià)上漲10%,你的投資回報(bào)就是20%,但如果你連大部分首付也是借的,自己實(shí)際出資只有10%,那房?jī)r(jià)上漲10%的話,你的投資回報(bào)率就是100%了,
所以,加杠桿就是增加投資回報(bào)率。當(dāng)然,這有一個(gè)前提,你得保證自己的盤子不崩盤,也就是說(shuō),你得有持續(xù)的償債能力保證這場(chǎng)游戲能玩下去。專業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的,大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化,但并不是所有加杠桿的人都是理性的,有很多人是盲目加杠桿,實(shí)際負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己的償債能力,這樣就會(huì)蘊(yùn)藏巨大的違約風(fēng)險(xiǎn),一旦資金鏈斷裂,個(gè)人債務(wù)崩盤將不可避免。
2、居民去杠桿,是樓市的還是股市的呢?
居民去杠桿主要在樓市,股市現(xiàn)在居民沒(méi)什么杠桿可加,倒是2015年股市倒還有場(chǎng)外配資、融資融券等手段來(lái)加杠桿,所以才走出一波5000多點(diǎn)的大牛市,股市最歷害的是場(chǎng)外配資,有的配資比例在1:8甚至1:10。而場(chǎng)內(nèi)一般的融資融券的比重也就是1:3左右,杠桿率適中,現(xiàn)在,股市的杠桿早被叫停,所以,居民去杠桿主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)。
那么樓市杠桿率為什么會(huì)這么高呢?一方面,2015年本輪房?jī)r(jià)上漲啟動(dòng)之前,中國(guó)樓市主要是中高層收入群體買房,而本輪樓市上漲,在很大程度上得益于中低收入群體買房或炒房,中低收入群體沒(méi)錢該咋辦?那只能加杠桿,
同時(shí),隨著房?jī)r(jià)來(lái)漲越高,但居民的收入沒(méi)有跟上來(lái)。所以,在本輪房地產(chǎn)調(diào)控之前,銀行房貸首付比例降到過(guò)20%,房貸是基準(zhǔn)利率以下的八折,在房?jī)r(jià)不斷上漲的誘惑之下,一大批居民選擇了購(gòu)置房產(chǎn)。另一方面,從表面上看,現(xiàn)在房貸首付3成,而對(duì)于500萬(wàn)以上的房產(chǎn),首付三成也要150多萬(wàn),很多家庭也是買不起房的,所以要么向親戚朋友們私下借款,要么向房產(chǎn)中介和地下錢莊借錢,連首付款也要貸款,這樣就無(wú)形中進(jìn)一步增加居民的杠桿率,也使很多原來(lái)買不起房的人圓上了住房夢(mèng),但是如此低的首付比例,對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)則是較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),
所以,居民去杠桿勢(shì)在必行,對(duì)于股市,我們只要防止場(chǎng)外配資死灰復(fù)燃,而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),我們既要居民去杠桿,還要打擊首付貸、現(xiàn)金貸等肆意給購(gòu)房者加杠桿這種亂像。作為居民來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)這么貴,適度加杠桿是很有必要的,但是杠桿不能過(guò)高,否則就是透支未來(lái)收入,將中國(guó)的金融體系置于險(xiǎn)地,現(xiàn)在不是要不要居民去杠桿,而是居民的杠桿率已經(jīng)用到極致,再不降也不行了,到時(shí)候真的爆發(fā)房地產(chǎn)金融危機(jī),就難以控制了。
3、想問(wèn)一下懂經(jīng)濟(jì)的朋友,到底什么是去杠桿?
開瓶器用過(guò)吧?那就是杠桿,開瓶器利用杠桿原理,可以用不大的力氣就打開原本需要更大的力氣才能打開的瓶蓋。如果你不喝酒的話,那么下面這個(gè)大家應(yīng)該都用過(guò)吧!就是指甲刀,這個(gè)也是利用杠桿原理,使得我們手指指出一個(gè)很小的力氣就可以在指甲刀的剪口得到一個(gè)很大的剪切力,這樣就可以輕松減掉我們堅(jiān)硬的指甲了,可見杠桿原理在我們生活當(dāng)中應(yīng)用非常廣泛,比如我們每天都要用到的筷子,縫紉機(jī)的腳踏板,汽車上的剎車,包拯的狗頭鍘等等,可見沒(méi)有杠桿原理我們的生活會(huì)減少非常多的效率。