1. 村里拆遷評估
宅基地的特點(diǎn)
宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質(zhì)的不同，而房地產(chǎn)評估理論是建立國有土地基礎(chǔ)上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.所有制不同
宅基地屬于村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會代行所有權(quán);國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區(qū)分城鎮(zhèn)居民或農(nóng)村居民，由國務(wù)院代行所有權(quán)，并由各地人民政府具體行使。
2.使用權(quán)人不同
宅基地的使用權(quán)人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉(zhuǎn)只能在本村集體內(nèi)部，不得流轉(zhuǎn)給其他村集體的農(nóng)村居民以及城鎮(zhèn)居民;農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)買房后，符合相關(guān)規(guī)定的可轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，就不再是農(nóng)村居民了。
3.使用期限不同
宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后自動續(xù)期，但二者的使用期限還是存在重大的區(qū)別。
4.出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一并或按年交納使用費(fèi);國有土地則有劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。
基于上述的各種不同，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)評估與宅基地房屋評估有著很大的區(qū)別，很難將一般用于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的估價方法和理論直接應(yīng)用于宅基地房屋評估。
需要說明的一點(diǎn)是，本文所說的宅基地房屋的嚴(yán)謹(jǐn)說法是宅基地及上蓋建筑物，是建于集體土地上用于農(nóng)村居民正當(dāng)居住的土地和住宅，而不是建于集體土地上賣給城鎮(zhèn)居民居住的小產(chǎn)權(quán)房。
二、需要評估的情況
一般來說，宅基地房屋較少出現(xiàn)需要評估的情況。
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，一戶農(nóng)民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權(quán)會造成農(nóng)民失去住所，因此民法典規(guī)定不能將宅基地用作抵押品。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞發(fā)布會上明確表示，在加快農(nóng)村金融體制改革過程中，應(yīng)排除土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地和農(nóng)民房產(chǎn)作為抵押。這實(shí)際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。
然而，出于其他目的而需要對宅基地房屋進(jìn)行的估價依然存在。比如，出于離婚訴訟、分割財產(chǎn)、繼承、贈與、損壞賠償、債務(wù)抵償?shù)仍蛞部赡芤獙φ胤课葸M(jìn)行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出于不同目的對房地產(chǎn)進(jìn)行的估價操作程序存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。
三、估價機(jī)構(gòu)的資格問題
在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經(jīng)過行政審批而具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是否有資格對宅基地房屋進(jìn)行評估呢?
在集體土地轉(zhuǎn)國有土地的過程中，常常涉及農(nóng)用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。
拆遷估價項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)數(shù)量巨大，拆遷有固定期限，并有地方政府和法律為之提供支持，因此雖然任務(wù)繁重，但估價師所花費(fèi)的精力平均到單宗估價對象上是相對少的。在實(shí)踐操作中，甚至不引入估價機(jī)構(gòu)，而直接由政府制定賠償標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意就算達(dá)成協(xié)議。不過從這一點(diǎn)依然可以看出，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是可以進(jìn)行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什么賠償?shù)仍u估就不可以了呢?另外，在當(dāng)前的各種第三方機(jī)構(gòu)中，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)也是最合適的宅基地房屋評估機(jī)構(gòu)了。
