3.收益難以測算，報酬率不好把握

由于宅基地房屋的用途主要是自住(也有村民用來售賣小商品或制作手工產(chǎn)品等，但這不影響其主要用途)，很少用來產(chǎn)生收益，因此大多數(shù)宅基地房屋的收益難以測算，報酬率也更難確定。因此，即使在商品住宅的評估中也很少應用收益法，在宅基地房屋評估中使用收益法就更加不合適了。

某公司曾處理了一個應用了收益法的評估案例，那是某法院委托的以抵債為目的的估價項目。之所以應用收益法，是因為法院表示用來抵債的是某村的一處宅基地房屋，將對其進行拍賣，競得者可獲得其上蓋建筑物存續(xù)期間的使用權，但不得改擴建，房屋滅失后該地塊收歸村集體。經(jīng)與法院的反復溝通，估價機構認定委托的估價范圍為該宅基地房屋的用益物權，可以認為是宅基地房屋存續(xù)期間租金收入的折現(xiàn)，適用收益法。

當然，這種處理也是由該案例的特殊性決定的。收益法在宅基地房屋評估的實際操作中仍然存在諸多困難。

4.成本法相對適用，但仍欠缺條件

通過上面的考察，發(fā)現(xiàn)宅基地房屋評估不怎么適用市場比較法和收益法，那么，作為三大評估方法最后一種的成本法是否適用呢?

成本法對建筑物造價的把握可通過各地造價信息網(wǎng)定期公布的造價標準進行評估，價格把握應該問題不大，難點在于如何根據(jù)城市房地產(chǎn)造價信息準確地把握農(nóng)村房屋造價與城市房屋造價之間的差異。

由于目前絕大多數(shù)的宅基地為無償使用，取得成本非常小，但土地又必然有其價值，因此，成本法評估宅基地房屋的主要難題是無法準確對宅基地定價。有些地方如南海，政策較為靈活，集體土地改為國有土地的現(xiàn)象較為普遍，且有相關政府文件明確集體土地改為國有土地應補交的稅費標準，所以在宅基地房屋評估的實踐操作上，評估機構會將集體土地假設為國有土地，然后扣除應補繳的土地使用權出讓金和流轉稅，得出宅基地土地價值;再用重置成本法測算建筑物價值;兩者加起來就得出宅基地房屋的價值。

這種思路有假設開發(fā)法的影子，但很多地方特別是經(jīng)濟落后地區(qū)的農(nóng)村并不具備集體土地改為國有土地的政策支持或必要性，所以采用假設為國有土地再扣除稅費顯得依據(jù)不足。因此，成本法雖然是一種相對適用的估價方法，但這種方法的使用還需要進一步的政策支持。

總之，宅基地房屋評估是房地產(chǎn)評估的一個難點，需要更多的重視和更為深入的研究。

2. 村里拆遷評估完,什么時候打款

　　簽訂房屋拆遷補償協(xié)議后，按照協(xié)商約定的時間可以拿到錢，標準是是按照國務院文件辦理?！　鴦赵骸秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：　　(一)被征收房屋價值的補償；　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！　∈小⒖h級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

3. 村里拆遷評估費誰出

評估費用有誰承擔，這也是被征收人所關心的問題。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》 第六條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。第三十一條規(guī)定：房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。由此可見，被征收人是不需承擔評估費用的。

4. 農(nóng)村拆遷評估

農(nóng)村房屋如果拆遷，不需要評估，目前還沒有出臺關于農(nóng)村集體土地房屋評估的相關規(guī)定。如果確需評估的，委托評估公司進行評估，評估也是依據(jù)當?shù)爻雠_的集體土地房屋征收政策。農(nóng)村房子所占用的土地屬于村集體所有，沒有土地價值的，僅有房屋價值。

5. 農(nóng)村房屋拆遷評估細則

一、最新農(nóng)村房屋評估標準2018

　　房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

　　二、農(nóng)村房屋拆遷賠償標準

　　1、房屋補償費(房屋重置費)

　　補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

　　2、周轉補償費

　　用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

　　3、獎勵性補償費

　　用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

　　計算公式：

　　房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

6. 農(nóng)村房屋拆遷評估

首先，從農(nóng)村集體土地政策規(guī)定分析，如果是宅基地上建住宅，根據(jù)“一戶一基”的原則，其房屋及所占土地不具備公開市場價值，即使在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員間交易也受一定局限性；如果是其它集體建設用地所建經(jīng)營、生產(chǎn)性房屋，目前國內(nèi)一些地方正在進行其房屋及所占土地公開流轉性的探索管理，在保證土地集體所有權不改變?yōu)榍疤幔菰S使用權一定年限流轉，但流轉限制年限與國有土地使用年限會不一致，相對要低，因此其公開市場價值有特殊性。

其次，在價值評估時，宅基地住宅基本上不具有市場價值，可以土地開發(fā)成本和建筑物建造成本計算其理論價格；第二種情形三種估價方法（市場、收益、成本）都可運用，有類似房地產(chǎn)轉讓或具備收益性的按以房屋為主的的市場、收益法評，但要注意集體建設用地流轉規(guī)定限制條件的特別修正，如土地使用年限等，采用成本法時，在土地方面應僅考慮拆遷成本和開發(fā)成本即可。