不過，本文所關注的宅基地房屋估價與拆遷評估又有不同，對于單宗或少數幾宗房地產的估價，一定要經過認真的調查和測算，出具估價報告?？梢哉f，房地產估價機構是可以作為宅基地房屋估價的操作者的，只是具體的操作過程還要認真探討一下。

四、宅基地房屋評估的價值定義

1.價格還是價值?還沒定論

房地產評估的到底是房地產的價格還是價值?這一點還沒有得到明確地解釋，也正因為這一點，房地產估價規(guī)范上凡提到房地產估價的價值定義時均采取“價值或價格”說法。部分估價師沒有留意到這一點，在其報告中常常直接采取價格的說法，或直接采取價值的說法，這都是不嚴謹的做法。

2.宅基地并非嚴格意義上的用益物權

宅基地房屋評估是評估什么呢?《民法典》將宅基地劃入用益物權，與建設用地視同為一類，因此可以從一貫的對建設用地的價值定義來理解宅基地房屋評估的價值定義。

根據民法典的規(guī)定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利?！钡湎鄬τ谒袡嗳鄙倭颂幏值臋嗬?，在《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府〔2005〕100號)中明確規(guī)定，村民住宅用地使用權不得流轉。這是保障宅基地本身的所有權不受侵犯的特別規(guī)定。那么，這條規(guī)定是否禁絕了宅基地房屋出租和出售的可能呢?

沒有。在規(guī)定宅基地不得流轉的同時，還有附帶條款，即：因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外;村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。該項規(guī)定可解釋為：單獨的宅基地不得流轉，但上面蓋有建筑物的，可因為房屋的出租和出售而造成宅基地實際上的流轉，而這種實際上的流轉是受法律認可的。宅基地的處分權也因此而得到了一定程度的放松。

因此，宅基地在某種形式上并不是嚴格的用益物權，人們可以通過某種形式擁有其一定程度上的處分權。

3.可簡單定義為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值

基于此，可以認為正常的宅基地房屋評估，是評估宅基地及其上蓋建筑物的占有、使用、收益權利，以及土地部分的部分處分權和建筑物部分的全部處分權的價格或價值，換句話說，是評估缺失部分處分權的宅基地土地所有權和全部的建筑物所有權的價格或價值。事實上，除了細節(jié)不同外，宅基地房屋的價值定義可以認為與國有建設用地的價值定義沒有明顯的差別，不必進行嚴密的區(qū)分。估價人員在思想上明確宅基地房屋評估所包含的權益內容后，可以簡單地將其價值定義描述為：宅基地及其上蓋建筑物的價格或價值。

五、宅基地房屋估價的操作問題

1.非公開市場價值

由于農村宅基地在權屬上與國有土地有重大區(qū)別，之前雖沒有明確的禁止，但在沒有法律支持的情況下，集體土地(包括宅基地)流轉很難大范圍實施，集體土地的價格也難以在流轉過程中得到充分的體現(xiàn)，公開市場價值很難。廣州市國土房管局局長謝*丹曾表示要在2009年內出臺農村建設用地流轉辦法。不過即使出臺了完善的宅基地流轉辦法，宅基地仍然會被限制在本集體內流轉，存在條塊分割的市場無法達到公開市場價值要求的條件。因此，在宅基地房屋評估方面要運用市場法評估出其公開市場價值是非常困難的。

2.可比案例少，很難適用市場比較法

由于宅基地房屋的同一供需圈被嚴格限制在村集體內部，而村集體一般不會很大，一年當中難得出現(xiàn)幾家流轉宅基地房屋的，而一戶人家分為兩戶，需要宅基地時，往往可以申請，常常是無償劃給地塊，由其自主建房，由于土地無償劃給，也無從計算價格了。出現(xiàn)宅基地房屋流轉的情況可能有以下幾種情況：看中別人的宅基地房屋地理位置，要求買下來自用的;由于歷史原因而擁有兩處(含)以上的宅基地房屋，想要賣出一處的;遷入城鎮(zhèn)，轉為城鎮(zhèn)戶口(這種情況的正常處理程序是村集體收回其基地使用權，但實踐中很少發(fā)生)，想把老宅子賣人的;等等。

雖然存在這樣那樣的流轉理由和案例，但一年內出現(xiàn)宅基地房屋流轉的數量會非常少，要想利用市場法選取一年內的至少三宗可比案例來修正出估價對象的價格必將非常困難。而且也由于同村之間的交易幾乎必然地是關聯(lián)交易，也無法達到公開市場價值的要求。